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與被拆遷人同住的其他被安置人，對(duì)安置房享有居住權(quán)—北京二中院22年最新案例

福州律師網(wǎng) — Wed, 21 Sep 2022 03:59:49 +0000

與被拆遷人共同居住的人，在征收補(bǔ)償安置協(xié)議中被明確列為應(yīng)安置人口的，是否對(duì)安置房屋享有居住權(quán)？北京市第二中級(jí)人民法院的一個(gè)案例，對(duì)此情形作出了肯定的判決，并認(rèn)為應(yīng)安置人口的居住權(quán)與所有權(quán)人以及繼承人權(quán)益并不沖突。

案情簡(jiǎn)介：

李建國(guó)與王美麗系夫妻關(guān)系，二人育有六子女，即李一及李二、李三、李四、李五、李六。常寧系李一之女。李建國(guó)于2006年9月6日因死亡注銷(xiāo)戶(hù)口，王美麗于2015年1月9日去世。

位于北京市東城區(qū)某房屋系李建國(guó)居住房屋，2001年11月10日，王美麗與征收部門(mén)簽署《民安危改區(qū)就地安置合同》，載明應(yīng)安置人口四人，分別為戶(hù)主李建國(guó)、之妻王美麗、之女李一、孫女常寧。上述房屋經(jīng)征收后安置取得民安一區(qū)北小街16號(hào)院某房屋房屋。2004年6月1日，王美麗取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

現(xiàn)李一及常寧以?xún)扇嗽潜徊疬w房屋的應(yīng)安置人口為由，起訴要求確認(rèn)對(duì)安置房屋享有居住權(quán)。訴訟中，李一等六兄弟姐妹間繼承糾紛案經(jīng)法院判決，李一等六人對(duì)訟爭(zhēng)安置房各繼承1/6份額。

一審北京東城區(qū)法院觀點(diǎn)：

因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。根據(jù)已查明事實(shí)，案涉房屋系由北京市東城區(qū)某房屋拆遷而來(lái)，在案涉《民安危改區(qū)就地安置合同》中明確載明應(yīng)安置人口4人，分別為戶(hù)主李建國(guó)、之妻王美麗、之女李一、孫女常寧。李一和常寧作為被安置人口，享有相應(yīng)安置利益，故李一和常寧有權(quán)居住使用案涉房屋。李二、李三、李四、李五所稱(chēng)李一和常寧作為安置人口僅享有戶(hù)口安置的利益，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。據(jù)此，一審法院于2022年3月判決：確認(rèn)李一、常寧對(duì)北京市東城區(qū)東直門(mén)內(nèi)北小街16號(hào)院某房屋享有居住權(quán)。

二審北京第二中院觀點(diǎn)：

本院認(rèn)為，李一、常寧以其系案涉房屋的被安置人口為由提起本案訴訟，主張確認(rèn)有權(quán)居住使用案涉房屋，據(jù)查，案涉《民安危改區(qū)就地安置合同》中明確載明應(yīng)安置人口中包括李一和常寧，其二人作為安置對(duì)象應(yīng)享有案涉房屋的安置利益，該權(quán)益可通過(guò)對(duì)案涉房屋的居住使用的方式實(shí)現(xiàn)，與王美麗系案涉房屋產(chǎn)權(quán)人以及其繼承人享有案涉房屋繼承權(quán)的內(nèi)容并不矛盾，亦不能作為排除李一、常寧享有的案涉房屋的居住使用權(quán)利之合理理由。李四上訴對(duì)此所持異議，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

《民法典》物權(quán)編新增居住權(quán)制度，將對(duì)保障老年人等住房困難群體生活居住權(quán)益發(fā)揮著重要作用。雖然《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的取得依據(jù)應(yīng)為合同或遺囑，但實(shí)務(wù)中不乏通過(guò)訴訟由法院判決確認(rèn)居住權(quán)的案例存在。

比如上述案例中，既無(wú)居住權(quán)合同也無(wú)所有權(quán)人遺囑，但法院最終依據(jù)征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的應(yīng)安置人口，認(rèn)定所有權(quán)人之外、居住于被征收房屋內(nèi)的其他應(yīng)安置人口對(duì)安置房屋享有居住權(quán)。我們暫不討論法院判決所依據(jù)的法律規(guī)定為何，但至少可以說(shuō)明，居住權(quán)的確認(rèn)在司法實(shí)務(wù)中將存在著不同類(lèi)型的糾紛，也有可能會(huì)有不同的觀點(diǎn)，值得引起關(guān)注。但對(duì)于公房同住人或是無(wú)房群體而言，基本的生活居住保障將可以依據(jù)《民法典》擁有比《民法典》之前更有效的保護(hù)。

案例索引：（2022）京02民終6889號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年8月17日

福州律師網(wǎng) — Wed, 13 Jul 2022 03:11:23 +0000

本案事實(shí)其實(shí)很簡(jiǎn)單，但前后卻能搞出四個(gè)案件出來(lái)。蔡律師相當(dāng)佩服不屈不撓的原告，為律師行業(yè)創(chuàng)收做了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。福州中院法官在二審判決對(duì)不當(dāng)?shù)美呐e證義務(wù)及裁判思路作了充分的闡述，頗多亮點(diǎn)，可供律師辦理同類(lèi)案件予以借鑒。

案情簡(jiǎn)介：

2014年9月25日，林平勇與案外人陳美麗簽訂《借款協(xié)議》，約定林平勇向陳美麗借款150萬(wàn)元，協(xié)議簽訂時(shí)王建國(guó)也在場(chǎng)。陳美麗當(dāng)天銀行轉(zhuǎn)賬130萬(wàn)元給林平勇。林平勇于2014年9月29日分四筆共計(jì)向王建國(guó)轉(zhuǎn)賬65萬(wàn)元，于2015年10月6日向王建國(guó)轉(zhuǎn)賬5萬(wàn)元。后林平勇未能按約定償還借款，陳美麗將林平勇訴至法院，林平勇在該案訴訟中主張其將王建國(guó)誤認(rèn)為款項(xiàng)的出借人，轉(zhuǎn)至王建國(guó)賬戶(hù)的70萬(wàn)元系用于償還上述150萬(wàn)元的借款。平潭法院對(duì)林平勇的抗辯主張未予采信，認(rèn)定款項(xiàng)的實(shí)際出借人為陳美麗，判決林平勇償還陳美麗借款本金150萬(wàn)元及相應(yīng)利息。該案經(jīng)二審維持并于2018年10月30日生效。

林平勇共計(jì)向王建國(guó)轉(zhuǎn)賬70萬(wàn)元，林平勇自認(rèn)王建國(guó)歸還了3萬(wàn)元，現(xiàn)林平勇以不當(dāng)?shù)美麨橛梢笸踅▏?guó)歸還剩余的67萬(wàn)元并按月利率2%支付利息損失。

一審平潭法院觀點(diǎn)：

關(guān)于王建國(guó)收取林平勇轉(zhuǎn)賬的70萬(wàn)元是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麊?wèn)題。

不當(dāng)?shù)美侵?沒(méi)有合法根據(jù),取得不當(dāng)利益,造成他人損失。構(gòu)成不當(dāng)?shù)美璺纤膫€(gè)條件：一方取得財(cái)產(chǎn)利益；一方受到損失；取得利益與所受損失之間存在因果關(guān)系；沒(méi)有法律上的根據(jù)。不當(dāng)?shù)美鳛橐环N獨(dú)立的法律制度，具有嚴(yán)格的構(gòu)成要件及適用范圍，不能作為當(dāng)事人在其他具體民事法律關(guān)系缺少證據(jù)時(shí)的訴訟捷徑，如當(dāng)事人脫離基礎(chǔ)法律關(guān)系而直接以不當(dāng)?shù)美M(jìn)行起訴，必將造成不當(dāng)?shù)美臑E訴。

本案中，林平勇請(qǐng)求王建國(guó)返還不當(dāng)?shù)美?7萬(wàn)元及利息,應(yīng)就王建國(guó)取得該款項(xiàng)沒(méi)有法律依據(jù)、造成林平勇?lián)p失的基本事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。根據(jù)已經(jīng)生效的法律文書(shū)認(rèn)定，與林平勇之間存在借貸關(guān)系的是陳美麗，在案證據(jù)無(wú)法得出王建國(guó)與借款關(guān)系中的出借人陳美麗有任何關(guān)聯(lián)性,或者有任何可以導(dǎo)致林平勇誤會(huì)的身份,林平勇基于此關(guān)聯(lián)性或特殊身份才將款項(xiàng)錯(cuò)誤支付。林平勇僅以簽訂《借款協(xié)議》時(shí)王建國(guó)在場(chǎng)且其與王建國(guó)更為熟識(shí)為由，主張款項(xiàng)支付錯(cuò)誤，依據(jù)不足。且日常中林平勇與王建國(guó)確有其他款項(xiàng)往來(lái)，不排除林平勇是基于其他經(jīng)濟(jì)交往的目的支付款項(xiàng)至王建國(guó)賬戶(hù)。林平勇的主張未有充分的證據(jù)支持，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故對(duì)其訴訟請(qǐng)求,一審法院不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

首先，不當(dāng)?shù)美侵笡](méi)有合法根據(jù),取得不當(dāng)利益,造成他人損失，且取得利益與損失之間有因果關(guān)系。本案雙方當(dāng)事人對(duì)王建國(guó)收取案涉款項(xiàng)無(wú)異議,且林平勇與王建國(guó)間存在多次經(jīng)濟(jì)往來(lái)，不存在給付對(duì)象或金額錯(cuò)誤的情形。林平勇曾在陳美麗與林平勇民間借貸糾紛訴訟中主張其將王建國(guó)誤認(rèn)為款項(xiàng)的出借人，轉(zhuǎn)至王建國(guó)賬戶(hù)的70萬(wàn)元系用于償還借款,故本案中王建國(guó)收取款項(xiàng)不屬于無(wú)法律依據(jù)的情形,本案亦無(wú)適用不當(dāng)?shù)美挠嗟亍２划?dāng)?shù)美蹬c民間借貸平行的法律關(guān)系,并非凌駕于其他法律關(guān)系之上,且其與其他法律關(guān)系存在構(gòu)成要件上的差異,也因此適用不同的法律關(guān)系審理案件可能導(dǎo)致當(dāng)事人之間不同的舉證責(zé)任分配。林平勇先因借貸糾紛中抗辯還款未得到支持，隨即又以不當(dāng)?shù)美m紛為由起訴,存在利用不當(dāng)?shù)美贫葋?lái)逃避舉證責(zé)任并追求其主觀上的公平結(jié)果,不符合不當(dāng)?shù)美墓逃泄δ?也嚴(yán)重相悖于客觀事實(shí)。

其次，基于給付的不當(dāng)?shù)美麩o(wú)法律上的給付原因并非單純的消極事實(shí),法院在認(rèn)定有無(wú)法律上原因時(shí),應(yīng)予以具體化和類(lèi)型化,使不當(dāng)?shù)美申P(guān)系建立在一個(gè)可供檢驗(yàn)的客觀事實(shí)基礎(chǔ)上。林平勇作為不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)人,是主動(dòng)給付款項(xiàng)的主體，是使財(cái)產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的主動(dòng)因素，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證困難的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)欠缺給付原因的具體情形負(fù)舉證責(zé)任。若為嗣前的不當(dāng)?shù)美?上訴人應(yīng)舉證證明該款項(xiàng)的給付存在給付對(duì)象或金額錯(cuò)誤,若為嗣后的不當(dāng)?shù)美?上訴人應(yīng)舉證證明給付款項(xiàng)賴(lài)以存在的法律關(guān)系不存在或已經(jīng)滅失。本案中,林平勇認(rèn)為其給付的法律原因未被法院采信而滅失,但其僅以簽訂《借款協(xié)議》時(shí)王建國(guó)在場(chǎng)且其與王建國(guó)更為熟識(shí)為由，主張款項(xiàng)支付錯(cuò)誤，依據(jù)不足。王建國(guó)辯稱(chēng)林平勇支付的款項(xiàng)系償還此前二人間借款，鑒于林平勇與王建國(guó)日常存在其他款項(xiàng)往來(lái)，一審法院認(rèn)定不能排除林平勇是基于其他經(jīng)濟(jì)交往的目的支付款項(xiàng)至王建國(guó)賬戶(hù)的可能，存在合理性。故林平勇的主張未有充分的證據(jù)支持，本院難以采信。綜上,本案的案件事實(shí)不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，林平勇的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

不當(dāng)?shù)美姆蓷l款表面比較簡(jiǎn)單，但內(nèi)中法律關(guān)系的判斷、舉證責(zé)任的分配、與他案判決的關(guān)聯(lián)及是否屬于重復(fù)起訴、是否與他案判決相矛盾進(jìn)而否定他案生效等法律問(wèn)題其實(shí)非常復(fù)雜。各地法院案例非常多，有些甚至是自相矛盾。本文就是相關(guān)不當(dāng)?shù)美咐u(píng)析及學(xué)習(xí)的第一篇文章，希望自己在研習(xí)多宗不當(dāng)?shù)美咐螅芙o當(dāng)事人一個(gè)最合適的法律解決方案，以最大優(yōu)化當(dāng)事人訴訟成本。

本案福州中院首先認(rèn)為上訴人對(duì)于王建國(guó)收取款項(xiàng)及金額都是無(wú)異議的，故本案不存在支付對(duì)象及金額的錯(cuò)誤。且上訴人此前是認(rèn)定償還借款，則不存在王建國(guó)收取款項(xiàng)無(wú)依據(jù)的情形。在此前提下，法院認(rèn)為不當(dāng)?shù)美c借貸關(guān)系系平行的法律關(guān)系，不能凌駕于其他法律關(guān)系，更不能在民間借貸法律關(guān)系不被支持的情況下，借用不當(dāng)?shù)美申P(guān)系來(lái)規(guī)避應(yīng)盡的舉證義務(wù)。再者福州中院對(duì)于不當(dāng)?shù)美呐e證義務(wù)有自己的認(rèn)識(shí)。認(rèn)為欠缺法律上的給付原因并非一概可以認(rèn)定為消極事實(shí)，進(jìn)而免除付款人的舉證責(zé)任，認(rèn)為付款人還是需要對(duì)“欠缺給付原因的具體情形負(fù)舉證責(zé)任”，如“若為嗣前的不當(dāng)?shù)美?上訴人應(yīng)舉證證明該款項(xiàng)的給付存在給付對(duì)象或金額錯(cuò)誤,若為嗣后的不當(dāng)?shù)美?上訴人應(yīng)舉證證明給付款項(xiàng)賴(lài)以存在的法律關(guān)系不存在或已經(jīng)滅失。”而本案上訴人恰恰就該點(diǎn)無(wú)法舉證，福州中院維持一審判決自是理所當(dāng)然。從律師的角度出發(fā)，當(dāng)事人所謂“簽署借條時(shí)本案被告也在場(chǎng)，故認(rèn)為其是真正的出借人，故將相關(guān)款項(xiàng)歸還給被告”的理由也太扯蛋了，根本不符合普通人的認(rèn)知，更談不上法律邏輯了。二審法院可以將判決理由寫(xiě)得很簡(jiǎn)單，但其還是作了大幅論述，實(shí)際呈現(xiàn)福州中院對(duì)不當(dāng)?shù)美讣钚虏门兴悸罚摬门兴悸穼?duì)律師應(yīng)大有啟發(fā)，無(wú)論是作原告或被告代理人都用得上。

改判要點(diǎn)

案例索引：(2022)閩01民終3705號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年7月11日

時(shí)刻警惕房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)效格式條款

福州律師網(wǎng) — Mon, 18 Oct 2021 02:18:32 +0000

裁判要點(diǎn)：? 房屋買(mǎi)賣(mài)合同中要時(shí)刻注意是否存在無(wú)效的格式條款。如“在買(mǎi)受人按合同約定付清所有應(yīng)付款項(xiàng)（包括但不限于該商品房的總價(jià)款、違約金、房屋面積誤差補(bǔ)交款等）前，出賣(mài)人有權(quán)暫不向買(mǎi)受人交房、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”的約定即屬此列。

案情簡(jiǎn)介

2012年8月22日，原告陳某（買(mǎi)受人）與被告小黑置業(yè)公司（出賣(mài)人）訂立一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定被告將一大廈第6層09號(hào)辦公用房銷(xiāo)售給原告。《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二條第八款約定的內(nèi)容為：“在買(mǎi)受人按原合同及本補(bǔ)充協(xié)議約定付清所有應(yīng)付款項(xiàng)（包括但不限于該商品房的總價(jià)款、違約金、房屋面積誤差補(bǔ)交款等）之前，出賣(mài)人有權(quán)暫不向買(mǎi)受人交房，暫不協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”

一審臺(tái)江法院觀點(diǎn)

《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二條第八款約定的內(nèi)容不明確，足以導(dǎo)致有兩種以上解釋?zhuān)瑢儆谔峁└袷綏l款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任的格式條款，該條款無(wú)效。因此，被告小黑置業(yè)公司以原告陳某逾期付款為由要求免除其逾期交房的違約責(zé)任的辯解，于法無(wú)據(jù)，原審法院不予采納。

二審福建中院觀點(diǎn)

根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件六：《合同補(bǔ)充協(xié)議》第二條第八款的約定，小黑置業(yè)公司有權(quán)不交付房屋并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的上訴主張；本院認(rèn)為，該條款屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任的格式條款，該條款無(wú)效。

蔡思斌律師評(píng)析

《合同法》第39條第1款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”上述條款中開(kāi)發(fā)商有權(quán)不交付房屋并不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的約定，明顯屬于免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任的格式條款，應(yīng)為無(wú)效。

在商品經(jīng)濟(jì)中，合同是人們大量使用的。格式合同作為一種更為快捷、簡(jiǎn)便，方便交易的合同，適用范圍極廣。但要時(shí)刻警惕這些屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任的格式條款，其法律效力即為無(wú)效，不要讓這些條款、合同侵害自己的利益。

案例索引：福州中院（2014）榕民終字第2357號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年10月11日

開(kāi)發(fā)商能否在承擔(dān)保證責(zé)任且解除合同后向購(gòu)房者主張債務(wù)抵銷(xiāo)？||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦

福州律師網(wǎng) — Sun, 25 Dec 2016 03:13:03 +0000

?開(kāi)發(fā)商能否在承擔(dān)保證責(zé)任且解除合同后向購(gòu)房者主張債務(wù)抵銷(xiāo)？||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦

一、背景：由一則案例引發(fā)

最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公報(bào)》中刊登了《光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司、陳思綺保證合同糾紛案》的公報(bào)案例明確，抵押預(yù)告登記不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，不享有優(yōu)先受償權(quán)。此案例一出，很多法院紛紛調(diào)整了裁判思路，如福建法院（參考案例：（2015）閩民終字第140號(hào)），但筆者了解到有部分法院仍然保持抵押預(yù)告登記享有優(yōu)先受償權(quán)裁判思路，如紹興法院（參考案例：（2015）浙紹商終字第939號(hào)）。受到法院裁判規(guī)則的影響，銀行業(yè)亦調(diào)整了其貸款業(yè)務(wù)模式，如廣東銀行業(yè)同業(yè)公會(huì)在其2014年第3期《銀行業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)提示》就提出“延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保至抵押房產(chǎn)辦妥正式的抵押登記或貸款債務(wù)全部清償之日”的操作建議。故而時(shí)下在商品房預(yù)售的買(mǎi)賣(mài)合同中，就出現(xiàn)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保操作模式。按揭貸款雖然促進(jìn)了房屋的銷(xiāo)售，加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并為開(kāi)發(fā)商化解了不能及時(shí)收回房款的風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來(lái)的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商為停供、斷供貸款的購(gòu)房者向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。不僅如此，購(gòu)房者在購(gòu)房之外的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也會(huì)因按揭購(gòu)房這一“橋梁”波及到本來(lái)與購(gòu)房者債務(wù)毫無(wú)瓜葛的開(kāi)發(fā)商。因此，如何防范購(gòu)房者按揭貸款提供保證擔(dān)保所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，已成為開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)和解決的難題。

二、問(wèn)題：一個(gè)爭(zhēng)議權(quán)利的行使

隨著裁判規(guī)則與銀行按揭貸款業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之變化，現(xiàn)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)增加一項(xiàng)解除條款，即當(dāng)購(gòu)房者出現(xiàn)不能如期償還按揭貸款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同。故而，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在被銀行起訴要求承擔(dān)保證責(zé)任的同時(shí)行使合同的解除權(quán)。至此，若開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，即具有依據(jù)《擔(dān)保法》第31條規(guī)定向購(gòu)房者（債務(wù)人）追償?shù)恼?qǐng)求權(quán)；與此同時(shí)，若開(kāi)發(fā)商依據(jù)合同約定行使解除權(quán)，在合同解除后，購(gòu)房者即具有依據(jù)《合同法》第97條規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款的請(qǐng)求權(quán)。在這樣的互負(fù)債務(wù)的結(jié)構(gòu)模式（其關(guān)系如下圖）下，開(kāi)發(fā)商為了滿(mǎn)足低成本、快捷的處理需求，往往會(huì)提出行使抵銷(xiāo)權(quán)的主張，但此時(shí)能否行使抵銷(xiāo)權(quán)便成為值得討論的重要話(huà)題。

三、抵銷(xiāo)權(quán)行使的裁判規(guī)則

?1.雙方互負(fù)債務(wù)的給付種類(lèi)不同不符合法定抵銷(xiāo)的行使要件《合同法》第99條規(guī)定，法定抵銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)雙方互負(fù)債務(wù)而其給付種類(lèi)相同，即標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同，可以以一方的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)，按對(duì)等數(shù)額，使債務(wù)相互消滅。若債權(quán)所依據(jù)的法律關(guān)系不相同，又不存在抵銷(xiāo)合意的時(shí)候，不符合法定抵銷(xiāo)所應(yīng)具備的構(gòu)成要件。行為人據(jù)此主張抵銷(xiāo)的，人民法院不予支持。案例索引：福建省高級(jí)人民法院（2014）閩民終字第339號(hào)“李明佑與劉新華民間借貸糾紛案件”；上海市第二中級(jí)人民法院（2016）滬02民終7302號(hào)“符捷與蔡伊文、顧思思民間借貸糾紛案件”。

2.雙方存在抵銷(xiāo)合意的情況下，不受給付種類(lèi)的限制

《合同法》第100條規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方互負(fù)債務(wù)可以相互抵銷(xiāo)，不受給付種類(lèi)的限制。換言之，雙方合意抵銷(xiāo)的情況下的，即使雙方互負(fù)債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)不相同的，也符合抵銷(xiāo)的形式要件。行為人依據(jù)單方行為主張抵銷(xiāo)的，發(fā)生債務(wù)消滅的法律效力。

案例索引：浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初9264號(hào)“華潤(rùn)置地（寧波）發(fā)展有限公司與余雪波商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件”；金華市婺城區(qū)人民法院（2016）浙0702民初7542號(hào)“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司金華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案件”。

3.抵銷(xiāo)具有溯及效力，債的關(guān)系溯及抵銷(xiāo)權(quán)發(fā)生時(shí)消滅

抵銷(xiāo)的溯及效力，為許多立法例肯定，如荷蘭民法典第６編第１章第129條第１款、日本民法典第560條第2項(xiàng)以及臺(tái)灣民法第335條第１項(xiàng)等。中國(guó)大陸的合同法雖然沒(méi)有明確規(guī)定這一效力，在解釋上亦應(yīng)作相同解釋。申言之，抵銷(xiāo)使當(dāng)事人之間的債的關(guān)系溯及抵銷(xiāo)權(quán)發(fā)生時(shí)消滅，因而抵銷(xiāo)還可發(fā)生以下效果：其一，因?yàn)橹鲝埖咒N(xiāo)，自抵銷(xiāo)權(quán)發(fā)生時(shí)（學(xué)說(shuō)上稱(chēng)為抵銷(xiāo)適狀）起就消滅的債務(wù)，不再發(fā)生支付利息的債務(wù)；其二，因主張抵銷(xiāo)，自抵銷(xiāo)權(quán)發(fā)生時(shí)起就消滅的債務(wù)，故不發(fā)生債務(wù)人遲延責(zé)任，所以如果在抵銷(xiāo)權(quán)發(fā)生后一方債務(wù)人已向?qū)Ψ街Ц独ⅲ咒N(xiāo)后支付利息一方獲得不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

理論索引：上海法院網(wǎng)《抵銷(xiāo)的成立及抵銷(xiāo)效力的溯及力問(wèn)題》；廖軍.論抵銷(xiāo)的形式及其效力[J].法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)），2004（3）。

???四、分析與提示

若開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任的同時(shí)解除其與購(gòu)房者簽訂的《商品房合同》，此時(shí)所形成的兩種債的分別為：一是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后向購(gòu)房者追償權(quán)之債，其依據(jù)是擔(dān)保法律關(guān)系；二是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商返還房款合同之債，其依據(jù)是買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者互負(fù)債務(wù)的給付種類(lèi)不同，在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者抵銷(xiāo)的合意的時(shí)候，不符合《合同法》第99條規(guī)定的法定抵銷(xiāo)之要件。另外，即使合同約定以開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任作為合同解除條件，那么依照《合同法》第96條，該解除權(quán)也存在一個(gè)購(gòu)房者的異議權(quán)利，即最終合同能否解除應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)司法或者仲裁程序最后確認(rèn)。故而，此處開(kāi)發(fā)商不能直接請(qǐng)求行使抵銷(xiāo)權(quán)。律師提示：1.抵銷(xiāo)具有便利當(dāng)事人，簡(jiǎn)化債務(wù)清償?shù)墓δ埽?/strong>自羅馬法以來(lái)，為各國(guó)民法體系所接受。開(kāi)發(fā)商若需要能夠享受到這種簡(jiǎn)化的債務(wù)清償方式，則建議在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“開(kāi)發(fā)商作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，購(gòu)房者應(yīng)償付開(kāi)發(fā)商的代償款項(xiàng)及解約違約金（如有），開(kāi)發(fā)商可直接從購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)款中扣除代償款項(xiàng)及違約金”等合意抵銷(xiāo)條款。

2.但需要注意的是，若開(kāi)發(fā)商主張行使抵銷(xiāo)權(quán)，則會(huì)喪失抵銷(xiāo)情形成就之日起至行使抵銷(xiāo)之日止期間的債務(wù)利息或者遲延責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。

3.除了增加合意抵銷(xiāo)條款之外，對(duì)于預(yù)售商品房按揭貸款中開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范，還建議采用“及時(shí)協(xié)助購(gòu)房者辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)以及抵押登記手續(xù)以及“設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任情形時(shí)的解除條款”等等風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以未雨綢繆，避免不必要的損失。

作者：黃琴?，來(lái)源：天衡聯(lián)合律師事務(wù)所