案情簡介

2018年6月28日，張明簽署《認(rèn)購須知確認(rèn)書》，該確認(rèn)書載明：“本人在簽訂本確認(rèn)書前，已知悉貴司開發(fā)的項(xiàng)目是以毛坯交付，因此同意與貴司指定的第三方裝修公司通過簽訂《裝修協(xié)議》進(jìn)行裝修；本人在簽署本確認(rèn)書之前，已知悉裝修交付標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格、裝修價(jià)格且沒有任何異議，同時(shí)本人已認(rèn)真閱讀了《認(rèn)購書》樣本、《商品房買賣合同》及其附件樣本和《裝修協(xié)議》樣本，且對前述所有合同文件內(nèi)容無異議并知悉其簽訂流程和方式……本人承諾不得提出對《裝修合同》解除、確認(rèn)無效、撤銷或終止的請求，若本人提出前述請求，則貴司有權(quán)要求解除與本人簽訂的《商品房買賣合同》，并要求本人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”。2018年7月9日，張明與大白公司簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售）及相關(guān)附件。同日，張明與小黑公司簽訂《裝修合同》，約定張明自愿委托小黑公司按該合同約定標(biāo)準(zhǔn)，對訴爭房屋在張明與開發(fā)公司簽署的《商品房買賣合同》（預(yù)售）約定的交付標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行戶內(nèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及裝修改造；合同含稅總價(jià)款為469080元，雙方確認(rèn)該費(fèi)用為一次性包干費(fèi)用，雙方均不再要求對合同進(jìn)行任何調(diào)整。

后三方因履行合同發(fā)生糾紛，張明將大黑公司、小白公司訴至法院，請求確認(rèn)《裝修合同》無效。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)

民事主體之間成立的合同系意思自治的結(jié)果，非法定事由，不得對合同效力作否定性評價(jià)。一、案涉《裝修合同》《三方協(xié)議》系張明與大白公司、小黑公司自主簽訂，系三方合意的結(jié)果，張明并未舉證證明大白公司、小黑公司以欺詐、脅迫手段逼迫張明簽訂案涉《裝修合同》《三方協(xié)議》，且結(jié)合張明承諾已然理解并自愿選擇訂立案涉《裝修合同》以及其有權(quán)選擇購買同地段其它商品房的事實(shí)，張明主張簽訂《裝修合同》《三方協(xié)議》并非出于其真實(shí)意思表示，一審法院不予采信。二、關(guān)于《裝修合同》《三方協(xié)議》是否存在以合法形式掩蓋非法目的的問題，如前所述，《裝修合同》《三方協(xié)議》系出于各方真實(shí)意思，張明的自主選擇權(quán)并未被剝奪，因裝修委托工程尚未交付，現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定存在變相加價(jià)，張明并無證據(jù)證明該裝修款項(xiàng)最終由大白公司收取，故無法證明天悅公司、小黑公司存在通謀規(guī)避政府限價(jià)政策、以合法形式掩蓋非法目的的行為，張明該主張一審法院不予采信。三、關(guān)于《裝修合同》《三方協(xié)議》是否損害社會公共利益。一審法院認(rèn)為，公共利益具有廣泛性和群眾性，應(yīng)指涉及社會大多數(shù)人的利益。案涉銷售樓盤涉及的業(yè)主具有特定性，故張明提出的《裝修合同》、《三方協(xié)議》損害社會公共利益的主張，一審法院不予支持。四、關(guān)于《裝修合同》《三方協(xié)議》是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院認(rèn)為，“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，張明并未舉證證明《裝修合同》《三方協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故張明該主張一審法院不予支持。因此，張明訴請與大白公司、小黑公司簽訂的《裝修合同》及《三方協(xié)議》無效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)

案涉《裝修合同》《三方協(xié)議》系張明與大白公司、小黑公司自主簽訂，張明并未舉證證明大白公司、小黑公司以欺詐、脅迫手段逼迫其簽訂上述合同，且上述合同涉及的業(yè)主具有特定性，并未涉及損害國家、集體或者第三人利益的情形。其次，張明主張大白公司存在捆綁銷售案涉房屋，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定和政府相關(guān)通知，但依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第五項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定系指效力性強(qiáng)制性規(guī)定,而張明未向本院舉證證明上述合同違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,且商品房預(yù)售中的捆綁裝修行為，屬于政府職能部門審查認(rèn)定并進(jìn)行處理的事項(xiàng)，不是人民法院民事案件審查內(nèi)容，故張明的該項(xiàng)上訴理由缺乏依據(jù),本院亦不予采信。再者，關(guān)于上述合同是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形問題。本院經(jīng)審查認(rèn)為，以合法形式掩蓋非法目的是指行為人通過表面合法的方式達(dá)成非法目的。如前所述，上述合同系張明與大白公司、小黑公司之間真實(shí)意思表示，張明裝修的自主選擇權(quán)并沒有被剝奪，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明裝修合同約定的價(jià)格遠(yuǎn)高于市場價(jià)格的裝修價(jià)款，本院對其該項(xiàng)上訴主張不予支持。綜上，張明上訴關(guān)于其與大白公司、小黑公司簽訂的《裝修合同》及《三方協(xié)議》無效的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

蔡思斌律師評析

“捆綁裝修售房”是房地產(chǎn)為了增加自身利潤，規(guī)避地方政府限價(jià)政策的產(chǎn)物，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中要求購房人同時(shí)委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其指定第三方進(jìn)行所購房屋的裝修，并簽署相關(guān)裝修合同，此類裝修合同的價(jià)格通常會高于正常裝修市場行情的價(jià)格。

除本案外，（2020）閩01民終1688號案件中福州中院亦認(rèn)可了捆綁裝修合同的效力。據(jù)此，基本可以認(rèn)定福州中院對于此類案件的觀點(diǎn)為“捆綁裝修合同有效”。該觀點(diǎn)并非福州中院獨(dú)有，此觀點(diǎn)實(shí)際是全國法院的通說觀點(diǎn)，例如浙江地區(qū)的2019浙0481民初3064號以及廣東地區(qū)的2019粵0607民初1155號等案件中法院亦均持此觀點(diǎn)。

對于此類案件，購房者通常會以“裝修合同系規(guī)避政府限價(jià)而采取的變通方式，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”為由主張合同無效。但《合同法解釋二》第十四條明確規(guī)定《合同法》第五十二第五項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定針對的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。如果合同未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，僅是違反一般性的法律法規(guī)，則不應(yīng)對其進(jìn)行否定性評價(jià)。具體到本案中，違反地方政府的限購政策是否屬于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定法律并未作出明確規(guī)定，但最高院在《<全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要>理解與適用》一書對《九民會議紀(jì)要》第三十一條的釋義中明確“一般來說，違反黨中央的政策、國家政策的合同，可以認(rèn)定構(gòu)成公序良俗。而違反部門政策、地方政策如違反各地有關(guān)限購政策的合同，一般不宜以違背善良風(fēng)俗為由認(rèn)定合同無效”。因此限購政策不應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，僅是違反限購政策仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。

就本案也可以看出，法院對于此類的裁判觀點(diǎn)明顯更有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但必須要指出的是，政府實(shí)施的限價(jià)政策是本質(zhì)是為了保障購房者的居住利益，減少房價(jià)上漲導(dǎo)致的社會矛盾，本質(zhì)也是為了社會公共利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用“捆綁銷售”規(guī)避限價(jià)政策在客觀上確實(shí)有損害社會公共利益之嫌。近年來，中央愈發(fā)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此隨著將來政策的變化，不排除法院亦有改變裁判思路的可能。

案例索引：(2020)閩01民終189號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年11月11日