一、承租方明知出租面積包含無產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金

參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號民事判決：本院認(rèn)為，首先，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，該無產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對租金的約定。”可見在簽約時，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長期以來從未對租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并未多支付費(fèi)用，華邦源公司的訴訟請求，無法律和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

二、即便針對無產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)

相關(guān)案例：湖南省長沙市中級人民法院 (2019)湘01民終12072號民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項(xiàng)下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向隆明公司支付該部分無產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費(fèi)。因此，《房屋租賃合同》除對未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。

三、合同部分無效的責(zé)任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免

廣州市中級人民法院(2020)粵01民終17086號民事判決：關(guān)于租金及占用費(fèi)的計付。原則上，對于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責(zé)任應(yīng)由樂高公司承擔(dān)，故應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算租金。對于合同無效部分，即無產(chǎn)權(quán)部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計付占用費(fèi)，但因本案中合同部分無效的責(zé)任在萬力物業(yè)公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免。

按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號鋪?zhàn)鞑蛷d使用至2018年5月因消防問題被勒令停業(yè)；2、3號鋪、自編38號二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產(chǎn)權(quán)部分，樂高公司也實(shí)際占有使用了其中部分，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。因此，樂高公司答辯認(rèn)為化工集團(tuán)公司無權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無據(jù)，一審法院不予支持。對于樂高公司應(yīng)付租金及占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實(shí)存在因化工集團(tuán)公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業(yè)公司代表化工集團(tuán)公司在2017年5月16日向樂高公司發(fā)送的電子郵件《XX號大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費(fèi)統(tǒng)計表（按辦公算）》證明，化工集團(tuán)公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費(fèi)）減少至按照75513元/月計算。

綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會參照原合同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費(fèi)，但如果合同無效的責(zé)任在于出租方，法院通常會根據(jù)公平合理、等價有償原則酌情調(diào)低占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

蔡思斌

2022年6月8日