建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟適用房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實需要轉(zhuǎn)讓的，由政府在考慮折舊和物價水平等因素的情況下，依原價格回購。”如此，合同效力在實務(wù)中爭議很大，理由各有不同。

有的律師認為合同無效理由：確認合同是否有效應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，而雙方簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議書》明顯違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，明顯損害社會公共利益、損害國家、第三人的利益，系變相轉(zhuǎn)讓國家優(yōu)惠待遇，應(yīng)屬無效合同。

有的法院認為合同有效的觀點：合同簽訂體現(xiàn)當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。對于經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行國家政策只有關(guān)于申請購買主體及購買后上市交易年限等限制性規(guī)定，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定。至于《房屋買賣協(xié)議》實際簽訂時間、購買者是否具有購買資格、能否通過審批以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不影響合同本身的效力。?

有的法院認為合同無效的觀點：一是當(dāng)事人簽訂的合同規(guī)避國家經(jīng)濟適用房管理制度，破壞經(jīng)濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應(yīng)當(dāng)認定無效。二是當(dāng)事人之間訂立的經(jīng)濟適用住房買賣協(xié)議，違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟適用房不滿 5年不得上市交易的規(guī)定而無效。

目前，福州市中級人民法院裁判傾向認為合同有效：

類案索引：（2019）閩01民終5078號

一審觀點：連江正東置業(yè)有限公司與薛美玲簽訂的《商品房買賣合同》中雖然約定購房后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門亦有限制性規(guī)定，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定，雙方簽訂的《協(xié)議書》沒有違反法律的效力性強制性規(guī)定，并未損害其他人利益和社會公共利益，亦不存在《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同無效情形，該《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)為合法有效。

二審觀點：本案中，訟爭房屋在購買主體及轉(zhuǎn)讓方面的限制系政府批復(fù)性文件的規(guī)定及相關(guān)合同中的約定，并不屬于法律的效力性強制性規(guī)定，薛美玲以此為由主張其與余敏忠簽訂的《協(xié)議書》無效，不能成立。一審認定并無錯誤。

可見，福州中級人民法院觀點傾向于判定合同不違反法律的效力性強制性規(guī)定，合法有效。

蔡思斌律師評析：

建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟適用房管理辦法》屬于部門規(guī)章，部門規(guī)章可以在法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定的情形下針對某一事項進行規(guī)定，其內(nèi)容是否屬于效力性強制性規(guī)定，需要判斷的是當(dāng)合同違反該條文時是否產(chǎn)生損害國家利益和社會公共利益的效果，若產(chǎn)生損害效果則屬于效力性強制性規(guī)定。

很明顯，福州法院的觀點傾向于該部門規(guī)章的規(guī)定不屬于效力性強制性規(guī)定，那么本案中的小紅主張買賣經(jīng)濟適用房的合同無效，就會被法院駁回，達不到繼續(xù)擁有房屋的法律效果。一旦大勇起訴小紅繼續(xù)履行合同且協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，大概率上，小紅只能履行合同義務(wù)，將房屋變更登記為大勇所有。

蔡思斌

2022年2月20日