12月6日上午，朝陽法院召開涉老案件審理情況新聞通報(bào)會(huì)。會(huì)后，該院奧運(yùn)村人民法庭副庭長蔡峰接受采訪。

因女兒向他人借款150萬元，付女士夫婦同意以名下房產(chǎn)抵押提供擔(dān)保，然而房屋卻在不知情的情況下被他人惡意轉(zhuǎn)賣。福州二手房屋買賣律師分享

北京市朝陽區(qū)人民法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老年人訴訟涉房比例高，投資理財(cái)需求大，未來家庭養(yǎng)老能力令人擔(dān)憂，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)亟待提升，建議相關(guān)單位謹(jǐn)慎辦理老年人大額資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)、加大金融監(jiān)管力度、開展養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范建設(shè)、建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)責(zé)任保險(xiǎn)制度等，提高老年人權(quán)益保障水平。

65歲的付女士夫婦在朝陽區(qū)雙井附近有一處房產(chǎn)，登記在付女士名下。2013年，因女兒向他人借款150萬元，應(yīng)出借人要求，付女士夫婦同意以房屋作抵押，承擔(dān)連帶還款責(zé)任，并為出借人指定的代辦人陳先生出具了相關(guān)手續(xù)。

然而，令付女士沒有想到的是，在女兒正常還款的同時(shí)，自己名下的房屋卻被變賣了，而且購房人購買后未收房就再次出售。2013年6月，第二手的買受人譚某上門收房，強(qiáng)行拆除了防盜門，無奈之下付女士夫婦搬出房屋。福州房屋律師提醒

因認(rèn)為借款的出借人崔先生、代理人陳先生和購房人段女士惡意串通，擅自以不合理的低價(jià)將房屋過戶至段女士名下，損害合法權(quán)益，2013年8月，付女士夫婦將陳先生、段女士訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣無效，賠償差價(jià)損失85.62萬元。

法院經(jīng)審理查明，付女士夫婦曾為崔先生的朋友陳先生出具委托書，聲明自愿委托其辦理涉案房屋提前償還銀行貸款、解抵押登記、簽訂買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、代繳相關(guān)稅費(fèi)、收取售房款等相關(guān)事宜。該委托書經(jīng)北京市某公證處公證。

2013年5月，陳先生代理付女士與段女士簽訂房屋買賣合同，以150萬元的價(jià)格將房屋出售給段女士。段女士稱150萬元分兩次現(xiàn)金支付給陳先生，因家中有現(xiàn)金，故無任何提款記錄。段女士稱與借款的出借人崔先生不相識，至法院訴訟才得知此人及其與付女士女兒之間的借款關(guān)系。段女士還稱，崔先生曾委托中介出售房屋，購房前其在中介陪同下實(shí)地察看了房屋，然而崔先生到庭作證時(shí)則陳述未參與房屋出售過程，否認(rèn)曾委托中介售房。福州房產(chǎn)律師提示

段女士購房后并未收房，而是將房屋再次出售。2013年7月，段女士與譚某簽訂房屋買賣合同，約定價(jià)款150萬元，由譚某自行帶人收房。段女士稱，實(shí)際成交價(jià)格為165萬元，其中10萬元為定金。合同簽訂當(dāng)日，段女士銀行賬戶內(nèi)進(jìn)賬155萬元，該款項(xiàng)進(jìn)賬后，其中150萬元轉(zhuǎn)回給了崔先生。對此，段女士解釋為委托他人理財(cái)。

庭審中，陳先生、段女士否認(rèn)惡意串通，并稱房屋銷售價(jià)格高于政府指導(dǎo)價(jià)，系正常交易。

案件審理期間，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋交易時(shí)的市場價(jià)格進(jìn)行評估，鑒定結(jié)果為235.62萬元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳先生作為受托人，應(yīng)當(dāng)秉承全面維護(hù)委托人利益的原則處理委托事務(wù)，且應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交委托人。然而，陳先生在實(shí)際辦理過程中，僅考慮并非其委托人的崔先生的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，以過分低于市場價(jià)的價(jià)格出售涉案房屋，且售房款亦未交予委托人，嚴(yán)重?fù)p害委托人付女士夫婦的利益，應(yīng)認(rèn)定存在故意損害委托人利益的行為。

段女士與陳先生之間所謂150萬元的款項(xiàng)往來，無任何銀行提款、轉(zhuǎn)款或存款記錄佐證；而在再次出售房屋的過程中，買受人付款后段女士卻剛好將150萬元轉(zhuǎn)至崔先生賬戶，該轉(zhuǎn)賬事實(shí)，否定了段女士訴訟前并不認(rèn)識崔先生的陳述。另，段女士購買后未實(shí)際控制房屋即將房屋轉(zhuǎn)售他人，并讓買受人自行接收房屋，違反正常交易習(xí)慣。

綜上，法院認(rèn)定陳先生與段女士惡意串通，通謀虛假簽訂房屋買賣合同，并將房屋過戶至段女士名下；段女士既未真實(shí)付款，亦未取得房屋實(shí)際占有，非真實(shí)交易。上述行為損害了付女士夫婦的利益，該房屋買賣合同應(yīng)屬無效，陳先生、段女士應(yīng)予賠償。

最終，法院判決確認(rèn)付女士與段女士簽訂的房屋買賣合同無效，判令陳先生、段女士賠償85.62萬元。

朝陽法院奧運(yùn)村人民法庭副庭長蔡峰指出，像付女士這樣，將房屋抵押登記等手續(xù)委托給出借人指定的陌生人代理，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@樣的代理人難以代表自己一方的利益，甚至惡意串通損害委托人利益。蔡峰提示，老年人在處分房產(chǎn)時(shí)應(yīng)格外審慎，務(wù)必在充分理解文件內(nèi)容、法律后果和交易風(fēng)險(xiǎn)的情況下，簽署相關(guān)書面文件，建議提前與家人、子女協(xié)商，必要時(shí)咨詢專業(yè)人士。

福州二手房買賣律師福州房產(chǎn)律師分享；來源：人民法院 ；石 巖/文

法院認(rèn)定“陽合同”價(jià)格條款無效

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近兩年，房地產(chǎn)市場火爆，二手房市場交易頻繁，買賣雙方為少繳納稅款而簽訂“陰陽合同”，當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)如何處理？重慶市第二中級人民法院近日就審結(jié)了這樣一起糾紛，判決合同的部分條款無效，駁回了當(dāng)事人企圖全盤否定合同的訴訟請求。

2007年12月，漆某甲與漆某乙分別出資48萬元購買了位于重慶市巫山縣某街道的門市，登記的權(quán)利人為漆某乙，之后雙方補(bǔ)簽了《合伙購買門市協(xié)議書》，并就該協(xié)議書進(jìn)行了公證。

2016年12月19日、12月20日漆某乙與楊某就涉案門市分別簽訂了兩份《重慶市房屋買賣合同》，第一份合同約定的門市成交價(jià)為39.8萬元，第二份合同約定的門市成交價(jià)為11.9萬元，其余條款相同，買賣雙方亦以合同金額11.9萬元為依據(jù)繳納了相關(guān)稅費(fèi)。2017年1月4日，重慶市巫山縣國土資源和房屋管理局就門市頒發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，登記的權(quán)利人為楊某。3月6日，楊某按照成交價(jià)39.8萬元補(bǔ)繳了相應(yīng)稅費(fèi)。福州房屋律師提示

漆某甲起訴要求確認(rèn)漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》無效，其理由是該合同中約定的交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其價(jià)值，明顯與實(shí)際交易價(jià)格不符，并且以該合同價(jià)格作為繳稅的依據(jù)，以合法形式掩蓋非法目的，規(guī)避應(yīng)繳稅費(fèi)，造成稅務(wù)征繳機(jī)關(guān)不能按照雙方實(shí)際交易價(jià)格征收稅費(fèi)，損害國家利益，應(yīng)屬無效合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》除價(jià)格條款系為了達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的而惡意串通虛構(gòu)因此無效外，其他合同主要內(nèi)容并不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且系當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，根據(jù)合同法第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效”的規(guī)定，該合同的其余條款依然有效。故法院判決雙方于2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》第二條價(jià)款條款無效，駁回了漆某甲的其他訴訟請求。

（閆冬冬??向存丹）

■法官說法■

簽“陰陽合同”反悔不應(yīng)獲支持

在合同的實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同雙方的真實(shí)意思表示和履行的實(shí)際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。二手房買賣雙方所簽訂“陽合同”的行為不能與“陰合同”割裂開來，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一于房屋交易的合同主要目的之下，“陽合同”與“陰合同”關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的約定是一致的，成立且產(chǎn)生法律效力，對雙方具有約束力，因此“陽合同”這一部分內(nèi)容而言應(yīng)當(dāng)是有效的，“陽合同”的價(jià)格條款不是雙方的真實(shí)意思表示，而是為了逃避稅費(fèi)而惡意串通，損害國家利益，應(yīng)屬無效，即“陽合同”價(jià)格條款內(nèi)容無效，但不影響其余條款內(nèi)容有效。承辦法官指出，如果確認(rèn)“陽合同”整體無效，會(huì)存在著房價(jià)上漲時(shí)賣方主張合同無效以圖高價(jià)另售或房價(jià)降低時(shí)買方主張合同無效以規(guī)避房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)的可能性，也會(huì)導(dǎo)致物權(quán)登記撤銷，造成交易資源的巨大浪費(fèi)，損害交易安全，不利于社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定。因此，在案件辦理中應(yīng)本著誠實(shí)信用的基本原則，若當(dāng)事人之間為避稅簽訂“陰陽合同”，一方當(dāng)事人事后反悔的，不應(yīng)當(dāng)獲得法律上的支持。

福州二手房律師福州房產(chǎn)律師分享；來源：人民法院報(bào)