一、承租方明知出租面積包含無產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標準支付租金

參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號民事判決：本院認為，首先，雙方在補充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，該無產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對租金的約定。”可見在簽約時，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長期以來從未對租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標準支付租金，并未多支付費用，華邦源公司的訴訟請求，無法律和事實依據(jù)，本院不予支持。

二、即便針對無產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費

相關(guān)案例：湖南省長沙市中級人民法院 (2019)湘01民終12072號民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標準向隆明公司支付該部分無產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費。因此，《房屋租賃合同》除對未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。

三、合同部分無效的責任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費應(yīng)當適當減免

廣州市中級人民法院(2020)粵01民終17086號民事判決：關(guān)于租金及占用費的計付。原則上，對于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責任應(yīng)由樂高公司承擔，故應(yīng)按合同約定的標準計算租金。對于合同無效部分，即無產(chǎn)權(quán)部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標準計付占用費，但因本案中合同部分無效的責任在萬力物業(yè)公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費應(yīng)當適當減免。

按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號鋪作餐廳使用至2018年5月因消防問題被勒令停業(yè)；2、3號鋪、自編38號二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產(chǎn)權(quán)部分，樂高公司也實際占有使用了其中部分，應(yīng)當支付相應(yīng)占有使用費。因此，樂高公司答辯認為化工集團公司無權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無據(jù)，一審法院不予支持。對于樂高公司應(yīng)付租金及占用費的標準，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實存在因化工集團公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業(yè)公司代表化工集團公司在2017年5月16日向樂高公司發(fā)送的電子郵件《XX號大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費統(tǒng)計表（按辦公算）》證明，化工集團公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費）減少至按照75513元/月計算。

綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會參照原合同的標準認定占有使用費，但如果合同無效的責任在于出租方，法院通常會根據(jù)公平合理、等價有償原則酌情調(diào)低占有使用費的標準。

蔡思斌

2022年6月8日

物權(quán)糾紛中的房屋占有使用費認定

參考案例一：廣州中院(2021)粵01民終18046號民事判決

關(guān)于705房的房屋使用費問題。根據(jù)《我的房產(chǎn)分配處理意見書》中所載內(nèi)容及韋某1與曾某華、韋某2、韋某3的訴辯意見可知，韋某1與曾某華、韋某2、韋某3已經(jīng)實際履行了《我的房產(chǎn)分配處理意見書》的約定，將705房與805房換住，韋某1提交的律師函能夠證明韋某1單方面違反換住約定，要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房，韋某1主張其未要求曾某華、韋某2、韋某3搬離805房與事實不符。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百九十八條：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”，曾某華、韋某2、韋某3按其份額對案涉705房享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。現(xiàn)鑒于韋某1已經(jīng)收回805房，但仍然占用705房，一審法院判決韋某1向曾某華、韋某2、韋某3按照曾某華、韋某2、韋某3占有705房的產(chǎn)權(quán)份額、以房管部門公布的同時期同地段住宅房屋租金參考價為標準，支付自2019年7月31日起至房屋拍賣或變賣成交日止的房屋使用費并無不當，本院依法予以維持。

參考案例二：廈門中院(2020)閩02民終2364號民事判決

訟爭房屋由鄭引明、鄭秀敏、鄭亞龍及劉祖保等人按份共有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條規(guī)定，按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。訟爭房屋一直由鄭亞龍居住使用并用于出租收益，現(xiàn)鄭引明、鄭秀敏暫不主張分割共有物，將訟爭房屋繼續(xù)由鄭亞龍管理使用，有利于共有物價值的利用及發(fā)揮。鄭引明、鄭秀敏要求鄭亞龍按照二人所享有的所有權(quán)份額向其支付房屋占有使用費，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

根據(jù)《民法典》第四百六十條“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應(yīng)當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。”結(jié)合以上所有案例可知，房屋占有使用費旨在保護權(quán)利人行使權(quán)利，均是在房屋所有權(quán)份額已確定下進行討論，當權(quán)利人的房屋被人占有或因該人的原因?qū)е聶?quán)利人無法實際占有、使用、收益其所有的房屋份額時權(quán)利人可向此人主張房屋占有使用費。其中應(yīng)注意實際取得房屋的時間，只有在實際取得后仍被妨害行使權(quán)利的情況下才可主張。同時，在多人共有的情況下并非一方入住便可向其主張房屋占有費，還要求其占有使用導(dǎo)致其他共有人無法對其所有份額進行占有、使用、收益。

對于房屋占有使用費的金額，由于離婚、遺產(chǎn)繼承、共有物糾紛等訴訟往往涉及一定的情感因素，法院一般會參考房屋的租金標準基礎(chǔ)上，結(jié)合實際占有人占有房屋的權(quán)利來源以及實際生活情況酌情加以調(diào)整。

蔡思斌

2021年11月29日