2019年8月8日，金艷波與大白置業(yè)公司簽署《新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對(duì)該合同備案。該合同附件十一補(bǔ)充協(xié)議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣(mài)人針對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷(xiāo)售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書(shū)、宣傳折頁(yè)、報(bào)紙、電視廣告等）僅供買(mǎi)受人購(gòu)房時(shí)參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣(mài)人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。雙方在交易過(guò)程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束”。上述內(nèi)容加粗加黑顯示，金艷波在該補(bǔ)充協(xié)議每頁(yè)簽字并按捺手印。

訴訟過(guò)程中金艷波提交新聞報(bào)道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團(tuán)公告、網(wǎng)絡(luò)新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團(tuán)公司在全國(guó)全面實(shí)施無(wú)理由退房政策，公開(kāi)承諾：凡購(gòu)買(mǎi)大黑所有樓盤(pán)住宅的客戶(hù)，均可無(wú)理由退房，本案樓盤(pán)也宣傳無(wú)理由退房。并據(jù)此主張無(wú)理由退房。

一審山東榮成法院觀(guān)點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！苯鹌G波與大白置業(yè)公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售），該合同對(duì)合同雙方具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團(tuán)公司與大白置業(yè)公司系兩個(gè)獨(dú)立法人，大黑集團(tuán)公司的宣傳承諾對(duì)大白置業(yè)公司并無(wú)法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁(yè)左上角標(biāo)注無(wú)理由退房，但并無(wú)對(duì)該無(wú)理由退房政策的具體解釋?zhuān)p方也沒(méi)有如其他大黑品牌地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂無(wú)理由退房承諾書(shū)等書(shū)面文件，且金艷波對(duì)合同附件的全部?jī)?nèi)容均已知曉，該合同附件中的內(nèi)容已明確否定了金艷波的任意解除權(quán)。綜上，金艷波要求解除與大白置業(yè)公司簽訂的《新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售），理由不當(dāng)，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀(guān)點(diǎn)：

本院認(rèn)為，涉案《新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）由金艷波與大白置業(yè)公司簽訂，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案中，涉案《新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議中明確約定所購(gòu)商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷(xiāo)售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書(shū)、宣傳折頁(yè)、報(bào)紙、電視廣告等）僅供買(mǎi)受人購(gòu)房時(shí)參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣(mài)人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。據(jù)此涉案樓盤(pán)的相關(guān)宣傳資料均不構(gòu)成合同要約內(nèi)容，上述《新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議亦未約定上訴人可無(wú)理由退房或無(wú)理由解除購(gòu)房合同，故上訴人要求根據(jù)大黑集團(tuán)公司關(guān)于無(wú)理由退房的廣告政策及涉案樓盤(pán)宣傳單頁(yè)等內(nèi)容要求解除合同，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，對(duì)于“無(wú)理由退房”這類(lèi)宣傳應(yīng)當(dāng)視為要約。但本案不同之處在于，本案的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內(nèi)容，并且已經(jīng)在合同加粗加黑處理，明確提醒購(gòu)房者。在此前提下，購(gòu)房者在簽訂合同后即無(wú)權(quán)再否定合同條款再以“無(wú)理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購(gòu)房者還以大黑集團(tuán)的宣傳作為解除合同的依據(jù)，但大黑集團(tuán)與大白置業(yè)公司系兩個(gè)獨(dú)立法人，即便其存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，購(gòu)房者亦不能依據(jù)大黑集團(tuán)的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類(lèi)似的案件，法院依據(jù)的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實(shí)可以作出不同的認(rèn)定，其裁判結(jié)果卻可能完全不同。

改判要點(diǎn)

案例索引：（2022)魯10民終48號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年6月29日

訴訟過(guò)程中，江均提交了《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》，但經(jīng)鑒定《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》上的江均簽字并非其本人簽字，大白公司遂以此主張雙方對(duì)退房事宜未達(dá)成合意，江均無(wú)權(quán)要求退房。

一審吉林公主嶺法院觀(guān)點(diǎn)：

大白公司對(duì)于無(wú)理由退房的宣傳系售房廣告中的一種，法律性質(zhì)應(yīng)為要約邀請(qǐng)，無(wú)理由退房的條件是還需另行簽訂《無(wú)理由退房協(xié)議》，該公司公眾號(hào)亦有相應(yīng)說(shuō)明，購(gòu)房者直觀(guān)可視、可查閱、可咨詢(xún)知道該條件，江均與大白公司置業(yè)顧問(wèn)還保持微信溝通，且已經(jīng)知曉該無(wú)理由退房政策。大白公司無(wú)理由退房政策，無(wú)理由退房五個(gè)字最吸引眼球的是無(wú)理由退，字面意思是不需要任何理由，就可以退，但是，這并非代表沒(méi)有任何約束。有過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物無(wú)理由退貨的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)很好理解，因?yàn)闊o(wú)理由退貨也是有條件的，比如七天無(wú)理由退貨，比如收到貨之后不能損壞貨物或是影響二次銷(xiāo)售等?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。大白公司出具的無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)是加重己方責(zé)任，設(shè)置相應(yīng)的條件是附條件附期限的民事法律行為，并沒(méi)有違反法律規(guī)定。經(jīng)江均申請(qǐng)鑒定，大白公司出示的落款日期2019年10月10日的兩份無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)乙方江均簽字并非江均本人簽署，應(yīng)視為雙方未就無(wú)理由退房達(dá)成一致意見(jiàn)，即無(wú)理由退房的前提之一，簽署無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)的條件未成就。2.大白公司無(wú)理由退房的條件為簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《無(wú)理由退房協(xié)議》，無(wú)任何違約行為，支付總房款50%以上。雙方?jīng)]有就無(wú)理由退房協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)，江均亦未簽署《無(wú)理由退房協(xié)議》，且雙方已經(jīng)正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，大白公司具備商品房預(yù)售許可證，并詳細(xì)約定了房屋總價(jià)款、價(jià)款計(jì)價(jià)方式、付款方式、期限、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合同合法有效。

二審吉林長(zhǎng)春中院觀(guān)點(diǎn)：

1.關(guān)于“無(wú)理由退房”為要約還是要約邀請(qǐng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！北景钢校蟀坠景l(fā)布的宣傳資料中明確寫(xiě)明“無(wú)理由退房”，該宣傳標(biāo)語(yǔ)對(duì)于購(gòu)房人是否具有單方合同解除權(quán)的表述明確，并對(duì)購(gòu)房人決定是否購(gòu)房、如何履行協(xié)議，產(chǎn)生重大影響，依據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)視為大白公司發(fā)出的要約，故構(gòu)成雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款，對(duì)大白公司具有約束力。

2.關(guān)于江均是否有權(quán)依據(jù)“無(wú)理由退房”的約定解除合同。依據(jù)“無(wú)理由退房”的表述，其對(duì)購(gòu)房人退房并未設(shè)置任何條件，則購(gòu)房人江均據(jù)此具有隨時(shí)解除合同的權(quán)利，其要求解除兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，本院予以支持。大白公司抗辯主張依據(jù)其公司公眾號(hào)上的記載以及購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)張貼的無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)和承諾書(shū)，購(gòu)房人行使合同解除權(quán)，需滿(mǎn)足其指定的條件。一方面，大白公司的公眾號(hào)并非購(gòu)房人獲取信息的必要途徑，購(gòu)房人對(duì)公眾號(hào)中記載的內(nèi)容未必知曉，無(wú)法推定購(gòu)房人對(duì)該信息為明知且認(rèn)可。原審判決認(rèn)定江均不具備行使無(wú)理由退房的條件不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

中國(guó)消費(fèi)者報(bào)哈爾濱訊(楊寶學(xué)?記者劉傳江)哈爾濱消費(fèi)者柳某想給孩子買(mǎi)套房子結(jié)婚，選來(lái)選去居然選了套“兇宅”。日前，哈爾濱仲裁委裁決一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同案，仲裁委審理認(rèn)為，房主在簽訂合同時(shí)，沒(méi)有如實(shí)提供交易房產(chǎn)信息，致使購(gòu)房人做出錯(cuò)誤意思表示的情況下，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其行為構(gòu)成欺詐，最終裁決撤銷(xiāo)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

哈爾濱消費(fèi)者柳某通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了房主張某的一套房產(chǎn)，交付了1萬(wàn)元定金和部分房款22萬(wàn)元。在辦理房產(chǎn)交易過(guò)程中，柳某得知這套房里曾發(fā)生過(guò)自殺或他殺的非正常死亡事件，與之前房主張某所稱(chēng)的前租房人是因吸毒過(guò)量死亡的房產(chǎn)信息不符。

為此，柳某多次通過(guò)中介找到房主張某要求解除合同。張某不同意。柳某向哈爾濱仲裁委申請(qǐng)仲裁。

庭審中，房主張某認(rèn)為三方簽訂的合同補(bǔ)充條款中已明確約定，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，此房為現(xiàn)金方式交易，此房出現(xiàn)過(guò)非正常死亡事件，并且也同意對(duì)此死亡事件不追究賣(mài)方的法律責(zé)任，買(mǎi)方認(rèn)可后才進(jìn)行的交易。柳某在自愿的情況下簽的合同，現(xiàn)在要求解除合同，就是違約，請(qǐng)求仲裁庭依法駁回其請(qǐng)求。

哈爾濱仲裁委認(rèn)為，三方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，為有效合同，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是雙方是否存在導(dǎo)致合同可撤銷(xiāo)的事由。在簽訂合同時(shí)，房主張某的代理人向柳某所說(shuō)的非正常死亡為前租房人是因吸毒過(guò)量死亡，而經(jīng)實(shí)際調(diào)查爭(zhēng)議房屋發(fā)生的是他殺及自殺事件。

吸毒過(guò)量死亡和他殺及自殺雖然都屬于非正常死亡范疇，但有明顯區(qū)別。曾出現(xiàn)過(guò)兇案的現(xiàn)場(chǎng)對(duì)居住者明顯將構(gòu)成一種心理壓力，不利于居住者的正常生活。對(duì)于“兇宅”的忌諱法律雖無(wú)直接規(guī)定，但中華民族傳統(tǒng)習(xí)俗一向有追求吉祥和趨利避害的心理傾向。這種樸素情感是社會(huì)傳統(tǒng)遺留下來(lái)的一種善良無(wú)害的風(fēng)俗，屬于法律所規(guī)定的公序良俗原則，應(yīng)受法律保護(hù)。

房主張某在簽訂合同時(shí)，沒(méi)有如實(shí)提供交易房產(chǎn)信息，致使柳某在做出錯(cuò)誤意思表示的情況下，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其行為構(gòu)成欺詐。因此，柳某請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同的理由成立，仲裁庭應(yīng)予支持。

最終，哈爾濱仲裁委裁決，撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房主張某配合柳某將哈爾濱市房產(chǎn)交易中心監(jiān)管的22萬(wàn)元購(gòu)房款退還柳某，中介公司退還柳某1萬(wàn)元定金，仲裁費(fèi)由房主張某承擔(dān)。

問(wèn)：今年6月購(gòu)買(mǎi)了本地一小區(qū)的現(xiàn)房，現(xiàn)在交房時(shí)間未到，卻發(fā)現(xiàn)有已入住的鄰居在裝修時(shí)敲除了部分的剪力墻。那么我在開(kāi)發(fā)商通知交房時(shí)，如果相應(yīng)鄰居未按有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院出具的加固修復(fù)方案實(shí)施完畢，我是否可以以“結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題”為由拒絕接受開(kāi)發(fā)商要交付給我的房屋，并主張違約直至退房？

福州房產(chǎn)律師蔡思斌解答：

一、剪力墻的概念

??? 根據(jù)百度百科的解釋?zhuān)袅?shear wall)又稱(chēng)抗風(fēng)墻、抗震墻或結(jié)構(gòu)墻。房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體，防止結(jié)構(gòu)剪切（受剪）破壞。又稱(chēng)抗震墻，一般用鋼筋混凝土做成。

??? 由此可見(jiàn)，這表明剪力墻是不能隨便敲掉的，否則會(huì)引起結(jié)構(gòu)承載力不足，進(jìn)而影響到結(jié)構(gòu)的使用安全。

二、法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定

?（一）現(xiàn)行法律關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的規(guī)定。

??? 1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/span>

2、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/span>

3、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條也作出基本相同的規(guī)定“商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/span>

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第一條也規(guī)定，為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。由此可見(jiàn)，此條例是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的行為進(jìn)行的監(jiān)督和管理。

（二）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題的三種情況

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線(xiàn)、上下水管線(xiàn)的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題包括三種情形：

一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；

二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題；

三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題。

前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過(guò)檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問(wèn)題，在確定此前提下，買(mǎi)受人可依法行使權(quán)利。因此，鄰居裝修拆除部份剪力墻的行為不能認(rèn)定為涉案擬交付房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。

（三）無(wú)法要求退房

綜合以上規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是對(duì)其本身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為造成的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”承擔(dān)賠償責(zé)任，而由于使用的原因，如其他的業(yè)主裝飾裝修行為并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，并不在此列。本案中的買(mǎi)受人無(wú)法要求退房，但可以向開(kāi)發(fā)商提出該業(yè)主破壞剪力墻的行為，令其整改，也可以向相關(guān)城建部門(mén)投訴該業(yè)主的行對(duì)因業(yè)主裝飾裝修行為造成的房屋質(zhì)量問(wèn)題，還可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢舉、控告和投訴，也可以向侵權(quán)責(zé)任人提出民事賠償?shù)恼?qǐng)求。

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 福州房產(chǎn)律師蔡思斌

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2016年10月19日