2008年左右，福州夫妻小紅和小董有一套經(jīng)濟(jì)適用房，房子的名字寫的是小紅和小董。當(dāng)時(shí)他們把房子賣給了大勇，但是沒有辦理過戶手續(xù)，這幾年呢，大勇一直使用小董的賬戶還房貸。2017年小董去世了，房子現(xiàn)價(jià)也已今非昔比，小紅能否主張買賣經(jīng)濟(jì)適用房的合同無效呢？
建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，由政府在考慮折舊和物價(jià)水平等因素的情況下，依原價(jià)格回購?！比绱?，合同效力在實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議很大，理由各有不同。
有的律師認(rèn)為合同無效理由：確認(rèn)合同是否有效應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，而雙方簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議書》明顯違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，明顯損害社會(huì)公共利益、損害國(guó)家、第三人的利益，系變相轉(zhuǎn)讓國(guó)家優(yōu)惠待遇，應(yīng)屬無效合同。
有的法院認(rèn)為合同有效的觀點(diǎn)：合同簽訂體現(xiàn)當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行國(guó)家政策只有關(guān)于申請(qǐng)購買主體及購買后上市交易年限等限制性規(guī)定，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定。至于《房屋買賣協(xié)議》實(shí)際簽訂時(shí)間、購買者是否具有購買資格、能否通過審批以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不影響合同本身的效力。?
有的法院認(rèn)為合同無效的觀點(diǎn)：一是當(dāng)事人簽訂的合同規(guī)避國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，破壞經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。二是當(dāng)事人之間訂立的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣協(xié)議，違反了國(guó)家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿 5年不得上市交易的規(guī)定而無效。
目前，福州市中級(jí)人民法院裁判傾向認(rèn)為合同有效：
類案索引：（2019）閩01民終5078號(hào)
一審觀點(diǎn)：連江正東置業(yè)有限公司與薛美玲簽訂的《商品房買賣合同》中雖然約定購房后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門亦有限制性規(guī)定，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定，雙方簽訂的《協(xié)議書》沒有違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并未損害其他人利益和社會(huì)公共利益，亦不存在《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無效情形，該《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效。
二審觀點(diǎn)：本案中，訟爭(zhēng)房屋在購買主體及轉(zhuǎn)讓方面的限制系政府批復(fù)性文件的規(guī)定及相關(guān)合同中的約定，并不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，薛美玲以此為由主張其與余敏忠簽訂的《協(xié)議書》無效，不能成立。一審認(rèn)定并無錯(cuò)誤。
可見，福州中級(jí)人民法院觀點(diǎn)傾向于判定合同不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
蔡思斌律師評(píng)析：
建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》屬于部門規(guī)章，部門規(guī)章可以在法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定的情形下針對(duì)某一事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定，其內(nèi)容是否屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，需要判斷的是當(dāng)合同違反該條文時(shí)是否產(chǎn)生損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的效果，若產(chǎn)生損害效果則屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
很明顯，福州法院的觀點(diǎn)傾向于該部門規(guī)章的規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，那么本案中的小紅主張買賣經(jīng)濟(jì)適用房的合同無效，就會(huì)被法院駁回，達(dá)不到繼續(xù)擁有房屋的法律效果。一旦大勇起訴小紅繼續(xù)履行合同且協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，大概率上，小紅只能履行合同義務(wù)，將房屋變更登記為大勇所有。
蔡思斌
2022年2月20日
