福州律師蔡思斌評析

對于購房者而言，購房不僅是為了居住，有時也是為了子女教育，因此學(xué)位是否被占用直接影響房屋價值。如果合同并未對學(xué)位進(jìn)行約定，買方直接以學(xué)位被占用要求解除合同通常不會得到法院支持。本案合同雖未就學(xué)位問題進(jìn)行約定，但賣方是在合同簽訂后方才占用學(xué)位。在合同簽訂后，學(xué)位應(yīng)由買方進(jìn)行支配使用，賣方私自占用學(xué)位直接影響房屋價值，顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買方有權(quán)解除合同。

本案糾紛產(chǎn)生關(guān)鍵就是雙方未在合同中對學(xué)位進(jìn)行約定，并且賣方還在訴訟中多次抗辯雙方未對學(xué)位進(jìn)行約定其不構(gòu)成違約，給原告方造成一定訴訟困難。如合同直接明確“賣方應(yīng)保證該房產(chǎn)學(xué)位未被占用，否則賣方視為違約，買方有權(quán)要求解除合同并要求賣方按照合同第幾條承擔(dān)違約責(zé)任。”本案賣方根本就無處可辯，或許根本就不會發(fā)生糾紛。

案情簡介

陳深與張雷及樂有家公司于2017年4月17日簽訂《廣州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》，約定：張雷以人民幣141萬元的價格購買陳深位于廣州市海珠區(qū)某房屋；合同簽訂當(dāng)天，張雷向陳深支付了定金5萬元，向樂有家公司支付了中介服務(wù)費。后陳深在2017年5月初使用涉案房屋的學(xué)位為其子女報名入學(xué)。后雙方因房屋學(xué)位問題發(fā)生糾紛，張雷以陳深在合同簽訂后占用學(xué)位構(gòu)成違約為由要求解除合同并雙倍返還定金。

訴訟過程中，樂有家公司提交了一份《情況說明》，主要內(nèi)容如下：簽合同前，樂有家公司已核實涉案房產(chǎn)擁有學(xué)位并如實反饋。另，就學(xué)位使用問題陳深與張雷口頭商定：允許陳深使用房源學(xué)位1-2個學(xué)期；雙方協(xié)商并預(yù)約辦理網(wǎng)簽合同及按揭貸款事宜，但陳深與張雷均不配合辦理，協(xié)商無果。

一審法院觀點

涉案《廣州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》并沒有就涉案房屋附屬的學(xué)位問題作出明確約定，樂有家公司表示在簽訂合同前已核實涉案房產(chǎn)擁有學(xué)位并如實反饋給陳深與張雷，張雷表示簽訂合同前陳深明確表示不會使用涉案房屋的學(xué)位，陳深對此予以否認(rèn)，并表示并未對學(xué)位作出約定。

即使按陳深所述，假設(shè)雙方并未就學(xué)位問題作出專門約定，考慮到房屋對口學(xué)校的學(xué)位是附屬于房屋所有權(quán)的權(quán)利，房屋附屬學(xué)位對房屋成交價格也有重大的影響，則在買賣雙方并未就學(xué)位問題作出特別約定的情況下，涉案房屋的學(xué)位也理應(yīng)由購買方支配使用，陳深在合同簽約之后，在未告知張雷的情況下私下占用涉案房屋學(xué)位的行為有違公平原則和誠實信用原則，該行為已構(gòu)成違約，陳深應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在得知陳深私自使用學(xué)位后，張雷同意在就學(xué)位使用問題簽訂補(bǔ)充協(xié)議的基礎(chǔ)上允許陳深使用學(xué)位一、兩個學(xué)期亦屬合理的約束要求，但陳深仍拒絕就學(xué)位問題簽訂補(bǔ)充協(xié)議以及約定違約責(zé)任。綜合考慮本案的實際情況，本案房屋買賣合同未能繼續(xù)履行的責(zé)任顯然在于陳深。綜上，張雷要求解除涉案房屋買賣合同關(guān)系及要求陳深雙倍返還購房定金，合法合理，一審法院予以支持。

二審廣州中院觀點

本案《廣州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》中，對于涉案房屋學(xué)位的問題并無作出特別約定，但是根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，特別是根據(jù)張雷提供的錄音資料以及雙方協(xié)商的過程來看，張雷購買涉案房屋確實有考慮到涉案房屋具備對口學(xué)校學(xué)位的因素。

陳深在一審期間稱是在2017年5月初使用涉案房屋的學(xué)位為其小孩報名入學(xué)，但其二人二審期間提供的《入學(xué)證明》卻反映出涉案房屋附屬學(xué)位于2016年9月已經(jīng)被占用，陳深直至訴訟期間對其占用學(xué)位的情況仍存在陳述前后不一的情形，故其二人稱簽訂涉案《廣州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》前已如實告知張雷相關(guān)學(xué)位的占用情況，依據(jù)不足，本院不予采信。

陳深沒有證據(jù)證明其二人在涉案《廣州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》簽訂前已將涉案房屋附屬學(xué)位的占用情況如實告知張雷，致使雙方在合同簽訂后因?qū)W位被占用的問題產(chǎn)生爭議，且因雙方未能就學(xué)位被占用的問題達(dá)成合意導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行，一審法院認(rèn)定涉案房屋買賣合同未能繼續(xù)履行的責(zé)任在于陳深并無不當(dāng)。陳深認(rèn)為其二人并無違約，不應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任依據(jù)不足。

索引案例：(2018)粵01民終3999號，以上涉及名字均為化名