福州律師蔡思斌評(píng)析：

“已付房款的0.1%計(jì)算逾期辦證違約金”那意味著購(gòu)房者150萬(wàn)元買來(lái)房產(chǎn)，開發(fā)商每年只需要支付1500元違約金。該金額甚至低于存款利率標(biāo)準(zhǔn)，如此低的違約金標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商自然不會(huì)在意，無(wú)法起到促使違約方履行合同義務(wù)的作用。事實(shí)上，此類條款正是開發(fā)商為了自身利益特地將違約金金額約定如此之低。

基于上述理由，一審法院直接依據(jù)公平原則作出裁判調(diào)高違約金標(biāo)準(zhǔn)。二審法院的裁判結(jié)果雖與一審相同，但沒有適用公平原則，而是認(rèn)定該條款屬于格式條款，不合理的減輕了一方的義務(wù)，因此屬于無(wú)效條款。

案情簡(jiǎn)介：

2016年10月9日，陳杰與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由陳杰購(gòu)入大白公司位于龍山街道某單元房屋，房屋總價(jià)款為1546944元。《商品房買賣合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條第三款“出賣人未能在約定時(shí)間內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。因大白公司長(zhǎng)期逾期辦證，陳杰遂起訴要求大白公司按日支付萬(wàn)分之一的逾期辦證違約金。

一審法院觀點(diǎn)

關(guān)于逾期辦證違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。根據(jù)法律規(guī)定可知,違約金具有填補(bǔ)守約方損失和促使違約方積極履行合同義務(wù)的功能。當(dāng)事人主張調(diào)整違約金的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、違約期間及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,根據(jù)公平原則予以衡量并作出裁決。雖然大白公司已履行了合同的主要交房義務(wù)，但是合同約定每年按已付房款的0.1%計(jì)算逾期辦證違約金確實(shí)不足以促使出賣人積極履行合同約定的辦證義務(wù)。

根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，可以認(rèn)定大白公司主觀上存在怠于履行辦證義務(wù)。綜上考量,陳杰訴請(qǐng)逾期辦證違約金以已付購(gòu)房款總額為基數(shù)按每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，已臻合理，故一審法院予以采納。

二審福州中院觀點(diǎn)

關(guān)于逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。《商品房買賣合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條第三款“出賣人未能在約定時(shí)間內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。該約定屬于格式條款，不合理的減輕和免除了大白公司的違約責(zé)任，排除了陳杰的權(quán)利，有失公平，一審法院認(rèn)定該條款為無(wú)效條款，并無(wú)不當(dāng)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”本案不存在有效的逾期辦證違約金約定，根據(jù)陳杰提出的違約金請(qǐng)求，結(jié)合大白公司的違約程度，一審法院認(rèn)定按照陳杰已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，符合法律規(guī)定，本院予以維持。

索引案例：(2021)閩01民終5342號(hào)，以上涉及名字均為化名