萊州某港務(wù)公司訴萊州某管樁公司等租賃合同糾紛案——合同約定的解除條件成就時(shí)，合同應(yīng)否予以解除的認(rèn)定問題

裁判要旨

租賃合同關(guān)系中，出租人的主給付義務(wù)是交付約定的租賃物，承租人的主給付義務(wù)是按時(shí)支付租金。承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方請求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，確定合同應(yīng)否解除。

基本案情

原告萊州某港務(wù)公司訴稱：根據(jù)雙方合同約定，承租人萊州某管樁公司逾期未支付租金。故請求判令：一、解除租賃合同；二、確認(rèn)萊州某管樁公司與港海公司簽訂的租賃合同無效；三、萊州某管樁公司立即騰遷租賃萊州某港務(wù)公司坐落于朱家村西海區(qū)的港口碼頭上貨場；四、萊州某管樁公司給付租金1483835.61元、港雜費(fèi)100000元，合計(jì)1583835.61元；五、萊州某管樁公司承擔(dān)自2018年11月1日起的逾期付款利息損失；六、萊州某管樁公司自2020年9月8日至合同解除之日止繼續(xù)按照每年80萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金；七、萊州某管樁公司按照每年80萬元的標(biāo)準(zhǔn)向萊州某港務(wù)公司支付合同解除之日至實(shí)際騰遷之日止的占有使用費(fèi)；八、萊州某管樁公司承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。

萊州某管樁公司辯稱：租賃合同為二十年長期合同，租賃期限剛滿一半，萊州某管樁公司投入巨資建設(shè)，尚未收回成本，如提前解除合同，勢必給萊州某管樁公司造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。萊州某管樁公司需要繼續(xù)使用港口生產(chǎn)運(yùn)輸，要求繼續(xù)履行合同。在租賃合同履行過程中，萊州某管樁公司基本遵守合同約定，每年交納租賃費(fèi)。最近幾年，由于外部原因及疫情，拖欠租金，情有可原，萊州某管樁公司有誠意和能力繼續(xù)履行合同。

法院審理

法院經(jīng)審理查明：2011年11月1日，萊州某港務(wù)公司（甲方）與萊州某管樁公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定∶甲方將其擁有的港口碼頭上貨場一宗，租賃給乙方使用；租期20年，自2011年11月1日至2031年10月31日止；租金每年80萬元，每年的合同簽訂對應(yīng)日前交付下年的租金，先交后用；非經(jīng)甲方同意，且無正當(dāng)理由不依約定交付租金時(shí)，甲方有權(quán)單方解除合同，并收回租賃物。合同履行期間，萊州某管樁公司在承租的場地興建了兩層辦公樓一幢、水泥倉三組、中型及小型門機(jī)共六座，并建成U型碼頭一個(gè)。2020年4月7日，萊州某港務(wù)公司向萊州某管樁公司發(fā)出催款函，載明：根據(jù)《租賃合同》的約定，萊州某管樁公司應(yīng)于2019年11月1日前向付清2018年10月31日至2020年11月1日的租金160萬元；截至本催款函出具之日，萊州某管樁公司欠付租金160萬元、港雜費(fèi)89117.90元，合計(jì)1689117.90元；自收到本函之日起3日內(nèi)向萊州某港務(wù)公司一次性全額付清1689117.9元。

青島海事法院于2021年1月8日作出（2020）魯72民初1967號民事判決：一、萊州某管樁公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付萊州某港務(wù)公司租賃費(fèi)1483835.61元、港雜費(fèi)10000元及利息；二、駁回萊州某港務(wù)公司的其他訴訟請求。宣判后，萊州某港務(wù)公司以租賃合同應(yīng)予解除為由，提起上訴。山東省高級人民法院于2021年4月23日作出（2021）魯民終477號民事判決：一、維持一審判決第一項(xiàng)；二、撤銷一審判決第三項(xiàng)；三、確認(rèn)解除《租賃合同》；四、萊州某管樁公司于判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)將港口碼頭上貨場交付給萊州某港務(wù)公司；五、駁回萊州某港務(wù)公司的其他訴訟請求。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)有兩個(gè)。包括：一是應(yīng)否解除租賃合同；二是萊州某管樁公司應(yīng)否返其租賃的港口碼頭貨場。一、案涉租賃合同應(yīng)否解除案涉《租賃合同》約定了合同解除條件，即“租金每年80萬元，合同簽訂之日交付當(dāng)年的租金，今后每年的合同簽訂對應(yīng)日前交付下年的租金，先交后用。非經(jīng)萊州某港務(wù)公司同意，且無正當(dāng)理由不依約定交付租金時(shí)，萊州某港務(wù)公司有權(quán)單方解除合同，并收回租賃物”。萊州某管樁公司已經(jīng)三年未交租金，萊州某港務(wù)公司已經(jīng)書面通知過萊州某管樁公司交付租金，在萊州某管樁公司仍不交付租金的情況下，萊州某港務(wù)公司有權(quán)解除合同。萊州某管樁公司欠付三年租金，且該公司存在多項(xiàng)執(zhí)行裁定等待支付的其他債務(wù)，人民法院已通過執(zhí)行裁定認(rèn)定萊州某管樁公司已無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的事實(shí)，萊州某管樁公司已喪失繼續(xù)履約的能力。二審法院在審理中曾提出可緩期交付租金的方案，萊州某管樁公司不能給出明確的履行期限也不能提供有效的擔(dān)保，繼續(xù)履行合同已無可能。上述事實(shí)表明萊州某管樁公司的違約行為不屬于顯著輕微，作為租賃合同的出租方，萊州某港務(wù)公司通過出租租賃物收取租金的合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。經(jīng)查，本案中，萊州某港務(wù)公司欠付的租金既包括疫情期間的租金也包括疫情發(fā)生前的租金，且主要是疫情發(fā)生前的租金，即便疫情期間不能交付的租金，萊州某管樁公司也未能證明不能交付租金是因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少所致。綜上，萊州某港務(wù)公司以訴訟方式請求解除合同的理由成立，《租賃合同》應(yīng)當(dāng)解除。二、萊州某管樁公司應(yīng)否返還其租賃的港口碼頭貨場合同解除后，租賃物即案涉港口碼頭上貨場應(yīng)當(dāng)返還萊州某港務(wù)公司，但應(yīng)給予萊州某管樁公司撤離場地的合理準(zhǔn)備時(shí)間，二審法院綜合考慮確認(rèn)以三個(gè)月為限，即萊州某管樁公司應(yīng)于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)將案涉港口碼頭貨場交付給萊州某港務(wù)公司。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第七百二十一條? 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第二百二十六條）

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條? 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第九十七條）
一審：青島海事法院（2020）魯72民初1967號民事判決（2021年1月8日）
二審：山東省高級人民法院（2021）魯民終477號民事判決（2021年4月23日）

來源：人民法院案例庫（入庫編號：2023-10-2-111-001）