2019年8月，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定物業(yè)公司進(jìn)駐房山某小區(qū)，對(duì)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
小區(qū)業(yè)主紛紛入住，已售出的產(chǎn)權(quán)車(chē)位正常使用。在此期間，地下停車(chē)場(chǎng)仍有部分產(chǎn)權(quán)車(chē)位未售出。
物業(yè)公司認(rèn)為，未售出車(chē)位的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商作為車(chē)位所有人，應(yīng)同業(yè)主一樣，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)繳納車(chē)位管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)公司多次以電話、書(shū)面等形式催繳，但開(kāi)發(fā)商拒不繳納。物業(yè)公司將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期間未出售車(chē)位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計(jì)130余萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商則表示，在雙方簽定的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》中，未就未出售車(chē)位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行約定；未出售車(chē)位上沒(méi)有停放車(chē)輛，物業(yè)公司主張車(chē)位服務(wù)費(fèi)不合理，也不符合行業(yè)慣例。
雙方對(duì)已出售的車(chē)位沒(méi)有爭(zhēng)議，該部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)由產(chǎn)權(quán)所有人支付；而對(duì)于未出售的車(chē)位，是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商按照已出售車(chē)位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或其他標(biāo)準(zhǔn)支付未作明確約定。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司為該住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)范圍包括小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)。
地下停車(chē)場(chǎng)作為一個(gè)整體，物業(yè)公司在對(duì)已出售車(chē)位提供服務(wù)的過(guò)程中，亦會(huì)涉及到整個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)；停車(chē)場(chǎng)僅限購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主進(jìn)入，未購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛并不能進(jìn)入使用。
法院酌定參照已出售車(chē)位服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%計(jì)算未出售車(chē)位的服務(wù)費(fèi)。
最終，法院判決開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司支付未出售車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)39萬(wàn)余元。物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。二審維持原判。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
一般而言，物業(yè)公司管理地下停車(chē)場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生包括車(chē)輛計(jì)費(fèi)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)與更新費(fèi)用，以及地下停車(chē)場(chǎng)的照明、保潔、通風(fēng)及排水等費(fèi)用在內(nèi)的成本支出。物業(yè)公司不可能只針對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)車(chē)位進(jìn)行管理服務(wù)，服務(wù)范圍必然會(huì)涵蓋未出售車(chē)位。因此，物業(yè)公司針對(duì)未出售車(chē)位收取服務(wù)費(fèi)具有合理性。
本案中，相較于已售出車(chē)位服務(wù)而言，對(duì)未出售車(chē)位的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)低于業(yè)主產(chǎn)權(quán)車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即應(yīng)與物業(yè)服務(wù)公司所提供的服務(wù)水平相適應(yīng)。法院參照已售車(chē)位服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定未出售車(chē)位的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也符合民法典所規(guī)定的公平原則。
