2015年1月，福州姚先生購買了一套拆遷安置房。因拆遷安置房所涉被拆遷人是賣方已逝母親林氏名字，且產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，故姚先生與林氏兒子江先生簽署房屋買賣合同時，仍然有讓江先生二個姐姐作為共有人在合同上一并簽字。合同約定房屋總價為82萬，買方先行支付65.6萬后，房屋使用權(quán)即歸買方，余款16.4萬待房屋產(chǎn)權(quán)辦至買方時支付，如賣方違約需支付違約金65萬并承擔訴訟維權(quán)各項費用等。合同另有約定賣方承諾該房產(chǎn)的共有權(quán)人對本交易均無異議，若因共有權(quán)人因素導(dǎo)致本合同無法履行的則視為江先生違約，由江先生承擔全部違約賠償責任。

合同簽署后，江先生將房屋交付給姚先生，姚先生后續(xù)有裝修并對外出租。2021年3月4日，該房屋權(quán)證登記至林氏名下。2021年6月23日，案涉房產(chǎn)變更登記至江先生江大姐名下，取得方式為繼承。2022年3月23日，江大姐因貸款將房屋抵押給銀行，并辦理抵押登記，最高債權(quán)數(shù)額1869700元。

案件還有一些其他背景資料，比如案涉房屋與另外五套房產(chǎn)原系老房拆遷安置所得，原所有權(quán)人為江先生的母親林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有簽訂《協(xié)議書》，約定通過拆遷所得的六套房產(chǎn)中，四套歸江先生所有、二套45㎡房產(chǎn)江大姐、江二姐各分一套。中間，江先生曾將姚先生所匯款項匯給江大姐等，江二姐未收取相應(yīng)款項。比如房屋現(xiàn)已值218萬，期間增值約136萬等。

具體中間有什么故事，我們作為案外人很難真正得知。或者二姐弟是真正鬧翻，姐姐不想配合弟弟想讓弟弟賠償65萬。或者其實只是姐弟因房屋增值巨大反悔故聯(lián)手布局，想以承受違約金方式來獲取剩余近70萬增值收益。

姚先生也不是好捏的柿子，在發(fā)現(xiàn)江大姐抵押貸款行為后，即在2023年將姐弟三人訴至法院，以合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除案涉房屋買賣合同，要求三被告返還購房款、賠償中介費、裝修費、律師費等，要求三被告賠償因訴爭房產(chǎn)漲價造成的可得利益損失（按訴爭房屋現(xiàn)有價值2400000元和合同成交價的差額計算為1580000元）。

案件審理過程中雖然江先生、江大姐都作了諸多辯解。比如江先生認為合同約定的違約金已高達65萬元，明顯超過一般違約金，這可以證明雙方已經(jīng)預(yù)見并預(yù)設(shè)損失最大值，不能再以評估價來認定預(yù)期利益損失，且江先生并無法控制江大姐行為，姚先生沒有及時要求辦理過戶本身也有一定過錯等。江大姐則辯解其不是合同當事人，其當時只是以房產(chǎn)共有人身份簽字，相應(yīng)違約責任應(yīng)由江先生承擔，與其無關(guān)等。

最終法院判決是普通群眾喜聞樂見的。法院認為本案合同因江氏姐弟三人無法履行過戶義務(wù)而解除，江氏姐弟三人構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。合同約定違約方承擔650000元違約賠償責任，但該合同訂立于2015年1月，案涉房產(chǎn)價款早已發(fā)生顯著變化，該違約金不足以彌補姚先生的損失，故姚先生可以提出對房屋差價部分進行損害賠償?shù)恼埱螅@種差價是守約方的期待利益損失，也是買賣雙方在訂立合同時應(yīng)該可以預(yù)見的，故對姚先生按房產(chǎn)現(xiàn)有價值與合同成交價的差額主張可得利益損失的訴請，一審法院予以支持賠償136萬。后續(xù)二審法院亦維持一審判決。

本案姚先生勝訴關(guān)鍵第一點是所買賣拆遷安置房是現(xiàn)房，即買即住。第二是案涉房屋的相關(guān)所有人共有人均有在房屋買賣合同上面簽字，如此房屋所涉權(quán)利人明確具體且合法，且約定了較高額違約金，后期維權(quán)保底收益有保障。否則，如僅是江先生一人簽署合同的，則法院很有可能認定姚先生自身也有一定過錯，一定程度會減輕賣家違約責任的。

想想也替江氏姐弟二人可惜，偷雞不著蝕把米。畢竟姐弟二人名下房產(chǎn)眾多，后期執(zhí)行根本不成問題。再者房屋評估價值時點幾乎是最高點，到了現(xiàn)在房價至少又下跌30萬，可算是雙重打擊了。

案例索引：(2023)閩01民終10731號