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福州律師分享:商鋪?zhàn)赓U合同中約定排他性條款構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嗎?

福州律師分享:商鋪?zhàn)赓U合同中約定排他性條款構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嗎?

在商鋪的租賃合同中,承租方為達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果,避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),往往會(huì)與出租方約定排他性條款,即排除或者限制出租方招租特定類型的商戶。那么商業(yè)租賃中約定排他性條款,構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嗎?日前,北京市東城區(qū)人民法院審結(jié)了一起這樣的案件,認(rèn)定雙方簽訂的合同有效,排他性條款不妨礙競(jìng)爭(zhēng)性餐飲店面在美食廣場(chǎng)外的周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng),不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),商業(yè)管理公司違約,應(yīng)退還押金并賠償相關(guān)損失。
  2022年2月,尚某與某商業(yè)管理公司簽署房屋租賃合同,合同中約定將該公司管理的美食廣場(chǎng)內(nèi)某一商鋪出租給尚某用于經(jīng)營(yíng)某粥餅類餐飲店,租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止,月租金2.2萬(wàn)元,支付方式為押三付三。合同還約定了排他性條款,即某商業(yè)管理公司保證在合同期內(nèi)不招租其他競(jìng)品,競(jìng)品中列舉了某品牌餐飲店。尚某向某商業(yè)管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金,并在承租商鋪處經(jīng)營(yíng)餐飲店。
  2023年1月底,尚某發(fā)現(xiàn),自己經(jīng)營(yíng)的餐飲店斜對(duì)面新開(kāi)了一家同類型餐飲店,該餐飲店正是排他性條款中列舉的某品牌餐飲店。尚某認(rèn)為某商業(yè)管理公司構(gòu)成違約,雙方就此事進(jìn)行協(xié)商,但對(duì)是否違約及合同解除與賠償?shù)仁马?xiàng)未達(dá)成一致。
  協(xié)商無(wú)果后,尚某將某商業(yè)管理公司起訴至東城區(qū)法院,要求與某商業(yè)管理公司解除合同,同時(shí)某商業(yè)管理公司退還已支付的押金以及合同解除之日已支付但尚未發(fā)生的租金、衛(wèi)生費(fèi)及水電費(fèi),同時(shí)賠償開(kāi)店所產(chǎn)生的加盟費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修費(fèi)等各類費(fèi)用以及同類型餐飲店開(kāi)業(yè)后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。尚某起訴及開(kāi)庭時(shí),其經(jīng)營(yíng)的餐飲店仍在經(jīng)營(yíng)中。
  庭審中,尚某認(rèn)為,雙方在租賃合同中已約定了租賃期內(nèi)不招租其他競(jìng)品,且明確列舉了某品牌餐飲店,但某商業(yè)管理公司在合同期內(nèi)招租了該品牌餐飲店,違反了合同約定,已構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  某商業(yè)管理公司辯稱,合同中約定的排他性條款屬格式條款,原告主張排除粥類、餅類餐飲店,排除了自身對(duì)于大量餐飲業(yè)合作伙伴的選擇,限制和損害了自身正常出租經(jīng)營(yíng)的權(quán)利;同時(shí),原告尚某經(jīng)營(yíng)的是一家知名連鎖餐飲店,案涉區(qū)域周邊沒(méi)有集中性的美食廣場(chǎng),排他性條款屬于限定交易相對(duì)人只能與其進(jìn)行交易的情形,已構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),侵害消費(fèi)者選擇權(quán),破壞市場(chǎng)自由有序公平競(jìng)爭(zhēng)。此外,某商業(yè)管理公司認(rèn)為在簽訂合同時(shí)對(duì)該排他條款中“其他競(jìng)品”概念的界定及內(nèi)外延的認(rèn)知存在重大誤解,而且自身并非法律專業(yè)人士,簽訂合同時(shí)并不具備判斷能力,該條款內(nèi)容顯失公平,應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
  法院審理后認(rèn)為,依法成立的合同受法律保護(hù),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。雙方在租賃合同第五條第七款約定“甲方保證租期內(nèi)不招租其他競(jìng)品如(某品牌餐飲店)等”,合法有效。首先,被告某商業(yè)管理公司主張?jiān)摋l款為格式條款,但沒(méi)有證據(jù)證明該條款符合民法典第四百九十六條的情形,即當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。其次,該條款雖然限制了被告在案涉美食廣場(chǎng)內(nèi)就競(jìng)品招租,但僅對(duì)美食廣場(chǎng)這一有限范圍進(jìn)行限制,不妨礙競(jìng)爭(zhēng)性餐飲店面在周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng),不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。再次,被告對(duì)其存在重大誤解、顯失公平未提供證據(jù),且該條款以舉例方式明確說(shuō)明某品牌餐飲店屬于競(jìng)品,不存在歧義。
  雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,合法有效,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)。原告尚某承租案涉商鋪目的在于經(jīng)營(yíng)營(yíng)利,而被告在與原告租賃合同履行期間,允許案涉美食廣場(chǎng)內(nèi)某品牌餐飲店鋪經(jīng)營(yíng),被告的行為構(gòu)成違約,對(duì)原告經(jīng)營(yíng)造成影響,租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn),故對(duì)于原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求,法院確認(rèn)合同解除。
  關(guān)于原告尚某主張的損失,法院認(rèn)為,承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的,因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持。對(duì)于裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等項(xiàng)目,法院綜合考量,根據(jù)尚某提供充分證據(jù)證明的其實(shí)際支出數(shù)額,在考慮其支出的合理性及必然性的基礎(chǔ)上,確定被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額。關(guān)于加盟費(fèi)一項(xiàng),鑒于該合同尚未解除,原告尚某可在該項(xiàng)損失確定后,另行主張。合同解除后,被告應(yīng)當(dāng)退還押金以及已交納但尚未發(fā)生的租金、衛(wèi)生費(fèi)及水電費(fèi)。但鑒于原告尚未騰退案涉商鋪,剩余租金、衛(wèi)生費(fèi)及水電費(fèi)尚不確定,故尚某可在騰退后另行處理。關(guān)于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失一項(xiàng),法院結(jié)合原告提交的證據(jù),考慮近期餐飲市場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)狀況予以確認(rèn)。
  綜上,法院根據(jù)民法典第五百七十七條規(guī)定,判決原告尚某與被告某商業(yè)管理公司簽署的租賃合同于該案開(kāi)庭之日解除,某商業(yè)管理公司退還尚某押金6.6萬(wàn)元,賠償尚某裝修等損失6.5萬(wàn)元,賠償尚某經(jīng)營(yíng)損失4萬(wàn)元。
  一審判決后,某商業(yè)管理公司不服,提起上訴。二審判決駁回上訴,維持原判。
法官說(shuō)法

  簽署排他性條款應(yīng)明確具體內(nèi)容
  本案審理法官介紹,民法典第五百零九條規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中,雙方在簽署的房屋租賃合同中約定了排他性條款,該條款是雙方在充分考慮了商業(yè)活動(dòng)收益平衡和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上作出的意思自治,是合同主體的真實(shí)意思表示,合法有效。被告某商業(yè)管理公司違背誠(chéng)信原則,未能按照約定履行自己的義務(wù),應(yīng)為此承擔(dān)違約責(zé)任。
  在商業(yè)租賃中簽署排他性條款是比較常見(jiàn)的,排他性條款只要是雙方的真實(shí)意思表示,且不違反法律法規(guī)關(guān)于合同效力的強(qiáng)制規(guī)定,通常都是有效的。法官提示,出租方在出租商鋪時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考量商業(yè)利益和法律風(fēng)險(xiǎn),綜合衡量后再?zèng)Q定是否簽署排他性條款,同時(shí)對(duì)排他性條款的具體內(nèi)容、適用范圍進(jìn)行協(xié)商,增強(qiáng)可操作性。一旦簽署,應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則,依約履行相應(yīng)的義務(wù)。對(duì)于承租方,在約定排他性條款時(shí),應(yīng)當(dāng)盡量明確排他對(duì)象和限制條款,對(duì)想要排除的具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的對(duì)象范圍作出具體約定,如對(duì)行業(yè)特征進(jìn)行具體描述或列舉具體品牌等。同時(shí),要對(duì)違反排他性條款應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行準(zhǔn)確合理的約定,確保違約發(fā)生后,能最大限度維護(hù)自身權(quán)益。
作者:楊晨暉 肖明倩
來(lái)源:人民法院報(bào)
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