福州律師分享：商鋪?zhàn)赓U合同中約定排他性條款構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嗎？
在商鋪的租賃合同中，承租方為達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，往往會(huì)與出租方約定排他性條款，即排除或者限制出租方招租特定類型的商戶。那么商業(yè)租賃中約定排他性條款，構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)嗎？日前，北京市東城區(qū)人民法院審結(jié)了一起這樣的案件，認(rèn)定雙方簽訂的合同有效，排他性條款不妨礙競(jìng)爭(zhēng)性餐飲店面在美食廣場(chǎng)外的周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)，不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)管理公司違約，應(yīng)退還押金并賠償相關(guān)損失。
2022年2月，尚某與某商業(yè)管理公司簽署房屋租賃合同，合同中約定將該公司管理的美食廣場(chǎng)內(nèi)某一商鋪出租給尚某用于經(jīng)營(yíng)某粥餅類餐飲店，租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止，月租金2.2萬(wàn)元，支付方式為押三付三。合同還約定了排他性條款，即某商業(yè)管理公司保證在合同期內(nèi)不招租其他競(jìng)品，競(jìng)品中列舉了某品牌餐飲店。尚某向某商業(yè)管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金，并在承租商鋪處經(jīng)營(yíng)餐飲店。
2023年1月底，尚某發(fā)現(xiàn)，自己經(jīng)營(yíng)的餐飲店斜對(duì)面新開(kāi)了一家同類型餐飲店，該餐飲店正是排他性條款中列舉的某品牌餐飲店。尚某認(rèn)為某商業(yè)管理公司構(gòu)成違約，雙方就此事進(jìn)行協(xié)商，但對(duì)是否違約及合同解除與賠償?shù)仁马?xiàng)未達(dá)成一致。
協(xié)商無(wú)果后，尚某將某商業(yè)管理公司起訴至東城區(qū)法院，要求與某商業(yè)管理公司解除合同，同時(shí)某商業(yè)管理公司退還已支付的押金以及合同解除之日已支付但尚未發(fā)生的租金、衛(wèi)生費(fèi)及水電費(fèi)，同時(shí)賠償開(kāi)店所產(chǎn)生的加盟費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修費(fèi)等各類費(fèi)用以及同類型餐飲店開(kāi)業(yè)后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。尚某起訴及開(kāi)庭時(shí)，其經(jīng)營(yíng)的餐飲店仍在經(jīng)營(yíng)中。
庭審中，尚某認(rèn)為，雙方在租賃合同中已約定了租賃期內(nèi)不招租其他競(jìng)品，且明確列舉了某品牌餐飲店，但某商業(yè)管理公司在合同期內(nèi)招租了該品牌餐飲店，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
某商業(yè)管理公司辯稱，合同中約定的排他性條款屬格式條款，原告主張排除粥類、餅類餐飲店，排除了自身對(duì)于大量餐飲業(yè)合作伙伴的選擇，限制和損害了自身正常出租經(jīng)營(yíng)的權(quán)利；同時(shí)，原告尚某經(jīng)營(yíng)的是一家知名連鎖餐飲店，案涉區(qū)域周邊沒(méi)有集中性的美食廣場(chǎng)，排他性條款屬于限定交易相對(duì)人只能與其進(jìn)行交易的情形，已構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，侵害消費(fèi)者選擇權(quán)，破壞市場(chǎng)自由有序公平競(jìng)爭(zhēng)。此外，某商業(yè)管理公司認(rèn)為在簽訂合同時(shí)對(duì)該排他條款中“其他競(jìng)品”概念的界定及內(nèi)外延的認(rèn)知存在重大誤解，而且自身并非法律專業(yè)人士，簽訂合同時(shí)并不具備判斷能力，該條款內(nèi)容顯失公平，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
法院審理后認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。雙方在租賃合同第五條第七款約定“甲方保證租期內(nèi)不招租其他競(jìng)品如（某品牌餐飲店）等”，合法有效。首先，被告某商業(yè)管理公司主張?jiān)摋l款為格式條款，但沒(méi)有證據(jù)證明該條款符合民法典第四百九十六條的情形，即當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。其次，該條款雖然限制了被告在案涉美食廣場(chǎng)內(nèi)就競(jìng)品招租，但僅對(duì)美食廣場(chǎng)這一有限范圍進(jìn)行限制，不妨礙競(jìng)爭(zhēng)性餐飲店面在周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)，不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。再次，被告對(duì)其存在重大誤解、顯失公平未提供證據(jù)，且該條款以舉例方式明確說(shuō)明某品牌餐飲店屬于競(jìng)品，不存在歧義。
雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)。原告尚某承租案涉商鋪目的在于經(jīng)營(yíng)營(yíng)利，而被告在與原告租賃合同履行期間，允許案涉美食廣場(chǎng)內(nèi)某品牌餐飲店鋪經(jīng)營(yíng)，被告的行為構(gòu)成違約，對(duì)原告經(jīng)營(yíng)造成影響，租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)于原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，法院確認(rèn)合同解除。
關(guān)于原告尚某主張的損失，法院認(rèn)為，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。對(duì)于裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等項(xiàng)目，法院綜合考量，根據(jù)尚某提供充分證據(jù)證明的其實(shí)際支出數(shù)額，在考慮其支出的合理性及必然性的基礎(chǔ)上，確定被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額。關(guān)于加盟費(fèi)一項(xiàng)，鑒于該合同尚未解除，原告尚某可在該項(xiàng)損失確定后，另行主張。合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)退還押金以及已交納但尚未發(fā)生的租金、衛(wèi)生費(fèi)及水電費(fèi)。但鑒于原告尚未騰退案涉商鋪，剩余租金、衛(wèi)生費(fèi)及水電費(fèi)尚不確定，故尚某可在騰退后另行處理。關(guān)于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失一項(xiàng)，法院結(jié)合原告提交的證據(jù)，考慮近期餐飲市場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)狀況予以確認(rèn)。
綜上，法院根據(jù)民法典第五百七十七條規(guī)定，判決原告尚某與被告某商業(yè)管理公司簽署的租賃合同于該案開(kāi)庭之日解除，某商業(yè)管理公司退還尚某押金6.6萬(wàn)元，賠償尚某裝修等損失6.5萬(wàn)元，賠償尚某經(jīng)營(yíng)損失4萬(wàn)元。
一審判決后，某商業(yè)管理公司不服，提起上訴。二審判決駁回上訴，維持原判。
簽署排他性條款應(yīng)明確具體內(nèi)容
本案審理法官介紹，民法典第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，雙方在簽署的房屋租賃合同中約定了排他性條款，該條款是雙方在充分考慮了商業(yè)活動(dòng)收益平衡和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上作出的意思自治，是合同主體的真實(shí)意思表示，合法有效。被告某商業(yè)管理公司違背誠(chéng)信原則，未能按照約定履行自己的義務(wù)，應(yīng)為此承擔(dān)違約責(zé)任。
在商業(yè)租賃中簽署排他性條款是比較常見(jiàn)的，排他性條款只要是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)關(guān)于合同效力的強(qiáng)制規(guī)定，通常都是有效的。法官提示，出租方在出租商鋪時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考量商業(yè)利益和法律風(fēng)險(xiǎn)，綜合衡量后再?zèng)Q定是否簽署排他性條款，同時(shí)對(duì)排他性條款的具體內(nèi)容、適用范圍進(jìn)行協(xié)商，增強(qiáng)可操作性。一旦簽署，應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，依約履行相應(yīng)的義務(wù)。對(duì)于承租方，在約定排他性條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量明確排他對(duì)象和限制條款，對(duì)想要排除的具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的對(duì)象范圍作出具體約定，如對(duì)行業(yè)特征進(jìn)行具體描述或列舉具體品牌等。同時(shí)，要對(duì)違反排他性條款應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行準(zhǔn)確合理的約定，確保違約發(fā)生后，能最大限度維護(hù)自身權(quán)益。
