福州律師蔡思斌原創(chuàng)–房屋分割如各方未能協(xié)商一致，不宜判歸一人，法院更不會幫你變賣的……
原告鄭國英與鄭忠豪、鄭忠杰、鄭曉玲等四人為姐弟關(guān)系，通過繼承并經(jīng)判決四姐弟對福州市倉山區(qū)南臺荷花園106單元、107單元各擁有四分之一產(chǎn)權(quán)份額。經(jīng)評估，106單元評估價(jià)2561000（23344元／平），107單元評估價(jià)2612000（23811元／平）。106單元房屋現(xiàn)由鄭忠豪居住使用，107單元房屋現(xiàn)由鄭忠杰居住使用。因無法協(xié)商一致，鄭國英提起訴訟要求分割二套房屋的四分之一產(chǎn)權(quán)。
鄭國英在一審中對二套房屋評估價(jià)格無異議。106單元使用人鄭忠豪認(rèn)為106單元評估價(jià)格過高，希望由各方競價(jià)取得，若以評估價(jià)，房屋歸鄭國英，鄭忠豪愿取得相應(yīng)價(jià)款。鄭忠杰認(rèn)為評估價(jià)過高，但其表示想要取得該107單元的所有權(quán)。
1、關(guān)于106單元房屋，鄭國英主張?jiān)A爭106單元房屋應(yīng)按評估價(jià)格進(jìn)行分割，而鄭忠豪認(rèn)為評估價(jià)格過高，如果按評估價(jià)格，其愿意取得相應(yīng)價(jià)款。基于保護(hù)訟爭房產(chǎn)價(jià)值，減少雙方損失，訟爭106單元房屋可歸鄭國英所有，鄭忠豪、鄭忠杰、鄭曉玲獲得相應(yīng)價(jià)格四分之一的貨幣補(bǔ)償。
2、關(guān)于107單元房屋，訟爭107單元房屋現(xiàn)由鄭忠杰居住使用，且其也表示想要取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，基于生產(chǎn)生活便利原則，訟爭107單元房屋歸鄭忠杰所有，鄭忠豪、鄭曉玲、鄭國英獲得該房屋相應(yīng)價(jià)格四分之一的貨幣補(bǔ)償。
1、一審法院應(yīng)當(dāng)按照全體共有人的真實(shí)意思表示并結(jié)合本案的實(shí)際情況進(jìn)行公平判決。認(rèn)為本案106單元房產(chǎn)可以采用拍賣、變賣方式進(jìn)行處置的情形。同時鄭國英還認(rèn)本案訴爭房產(chǎn)評估價(jià)格比市場上的實(shí)際價(jià)格每平方米高出2000多元，與實(shí)際不符，一審法院不能以此價(jià)格進(jìn)行判決。
2、鄭國英在原審中也明確表示只要取得四分之一產(chǎn)權(quán)份額的相對應(yīng)價(jià)款，不要訴爭房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
3、鄭國英家庭經(jīng)濟(jì)比較緊張，沒有可以購買其他四份之三份額權(quán)益的錢款。一審法院未查明鄭國英的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力即判決鄭國英擁有該訴爭房產(chǎn)100％的所有權(quán)，違背了鄭國英的訴訟請求。為此上訴要求對106單元進(jìn)行拍賣變賣后所得按照四份進(jìn)行平均分配或發(fā)回重審等。
鄭國英一審訴請對106單元、107單元的共有房產(chǎn)按四分之一份額進(jìn)行分割，鄭忠杰明確表示愿意取得107單元所有權(quán)，一審法院根據(jù)當(dāng)事人意愿及107單元房屋評估市場價(jià)2612000元判令訟爭107單元房屋歸鄭忠杰所有，鄭忠杰向鄭國英、鄭忠豪、鄭曉玲各支付653000元房款符合法律規(guī)定，且各方當(dāng)事人均未對107單元房屋的分割提出上訴，故本院對此予以維持。
一審?fù)徶校鞣疆?dāng)事人均明確表示愿意出售訟爭106單元，分割購房款。現(xiàn)該房屋尚未出售，不具備分割購房款的客觀條件，一審法院直接判令訟爭106單元?dú)w鄭國英所有，顯屬不當(dāng)，本院予以糾正。各方當(dāng)事人可自行出售訟爭106單元并分割購房款。
在離婚房產(chǎn)或者共有物分割訴訟過程中，很多當(dāng)事人都有一個誤區(qū)。以為如各方都不想要房產(chǎn)，當(dāng)事人可以直接訴訟請求由法院組織拍賣或者變賣，之后權(quán)利人再分割相應(yīng)價(jià)款等。其實(shí)這種分割方式在司法實(shí)務(wù)中基本上不會被采用。法院各審判部門職能劃分非常清晰，案件審理由業(yè)務(wù)庭處理，組織拍賣的相關(guān)程序由執(zhí)行庭負(fù)責(zé)，選定評估機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)等又是由法院相關(guān)鑒定辦公室負(fù)責(zé)。兼之拍賣或變賣房屋之后再分割價(jià)款，將耗費(fèi)較長時間及精力。而法院怕麻煩，法官怕超審限，不可能全程組織拍賣之后再分割價(jià)款，法官也拖不起。為此，法院審理案件過程中是不可能由業(yè)務(wù)庭經(jīng)辦法官給當(dāng)事人組織評估拍賣程序再分割價(jià)款的，當(dāng)事人可別想得太美好了。
就本案而言，二審法院改判表面上對上訴人鄭國英是有利的。但實(shí)際上，該106單元房屋在此次訴訟無法分割確認(rèn)，后續(xù)房屋實(shí)際使用人更不會主動配合變賣的，這不符合他的利益訴求。如此，該房屋后續(xù)仍然陷入僵局，其他未使用房屋所有權(quán)人權(quán)益得不到保障。如若二審法院以評估價(jià)為基礎(chǔ)，從高至低競價(jià)或許更能保障各方當(dāng)事人的利益。
