由于限購(gòu)或者隱瞞個(gè)人財(cái)產(chǎn)等因素，常有人借名購(gòu)房，將房產(chǎn)登記在他人名下。正常情況下借名購(gòu)房都會(huì)選擇關(guān)系比較密切的親友，避免風(fēng)險(xiǎn)。但如遇人不淑，選人不當(dāng)，則被借名人有可能會(huì)反向侵占實(shí)際購(gòu)房人的權(quán)益，人性有時(shí)根本經(jīng)不起考驗(yàn)的。三明市區(qū)就有這樣一宗案例，借名購(gòu)房結(jié)果借出三場(chǎng)官司，各方可謂精疲力盡，悔恨當(dāng)初吶！
案情簡(jiǎn)介：
林芳欲購(gòu)買(mǎi)房屋，其時(shí)林芳與丈夫陳強(qiáng)欲離婚，因不想讓陳強(qiáng)知曉此事，林芳便同關(guān)系非常密切的朋友羅大明協(xié)商，借羅大明的姐姐羅小美之名買(mǎi)房。
2012年9月18日，林芳與案涉房屋出賣(mài)人肖華、中介簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同條約》，后林芳讓羅小美在該買(mǎi)賣(mài)合同落款乙方處（買(mǎi)受人）補(bǔ)簽名字。合同簽訂后，林芳委托簡(jiǎn)鴻軒支付購(gòu)房全款。
2012年12月7日，林芳與陳強(qiáng)登記離婚，離婚協(xié)議未涉及案涉房屋。后林芳為解決孩子讀書(shū)問(wèn)題，便將案涉房屋交由陳強(qiáng)管理。陳強(qiáng)支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)并出租給他人使用。
第一場(chǎng)官司：2013年4月17日，案外人陳軒昂（林芳朋友的親戚）向銀行貸款80萬(wàn)，林芳將其名下的房屋及羅小美將案涉房屋為該借款提供抵押擔(dān)保，并辦理訟爭(zhēng)房屋抵押登記手續(xù)。因陳軒昂未按期償還銀行貸款本息，銀行起訴，后雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，銀行對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。因陳軒昂未按調(diào)解協(xié)議償還貸款本息，銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
2017年3月，陳強(qiáng)將訟爭(zhēng)房屋騰空并將鑰匙交給銀行的工作人員。同年4月5日，羅小美以為有機(jī)可乘，遂自行更換新鎖占有使用案涉房屋。
第二場(chǎng)官司：此后，羅小美倒打一耙，于2017年6月2日起訴陳強(qiáng)要求其支付2015年2月5日至2017年4月4日房屋占用費(fèi)每月2500元共計(jì)65000元，同時(shí)并將林芳列為第三人。歷經(jīng)兩審，法院均認(rèn)為案涉房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人系林芳、羅小美未能提供充分證據(jù)證明其為案涉房屋的真實(shí)權(quán)利人，對(duì)其要求陳強(qiáng)支付房屋占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不予支持駁。
第三場(chǎng)官司：經(jīng)上一場(chǎng)官司后，林芳開(kāi)始緊張了，擔(dān)心后續(xù)羅小美還會(huì)有其他損招，也顧不上隱瞞個(gè)人財(cái)產(chǎn)了，遂和前夫陳強(qiáng)聯(lián)合起訴羅小美，要求法院確認(rèn)案涉房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人是陳強(qiáng)和林芳。
本以為板上釘釘，可一審卻輸了
三明梅列區(qū)法院認(rèn)為：
案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載羅小美為所有權(quán)人，陳強(qiáng)和林芳主張其為該房屋的真實(shí)權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。因買(mǎi)賣(mài)而取得所有權(quán)的房屋，認(rèn)定該房屋的真實(shí)權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)以誰(shuí)支付購(gòu)房款為主要前提條件。林芳和陳強(qiáng)未能提供購(gòu)房款項(xiàng)往來(lái)關(guān)系及掛名買(mǎi)房的證據(jù)，未能形成完整證據(jù)鏈，無(wú)法證明案涉房屋的真實(shí)權(quán)利人為陳強(qiáng)和林芳，故駁回訴訟請(qǐng)求。
二審從房產(chǎn)交易過(guò)程及前述案例分析判斷，認(rèn)定為借名購(gòu)房
二審三明中院認(rèn)為：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同締結(jié)前的磋商由林芳與出賣(mài)人進(jìn)行，羅小美未參與該過(guò)程；林芳依約付清購(gòu)房款；案涉房屋產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期由林芳、陳強(qiáng)管理使用和收益；房屋的權(quán)屬證書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同、發(fā)票等資料由陳強(qiáng)、林芳持有；羅小美以其名下的案涉房屋為素不相識(shí)的案外人陳軒昂提供抵押擔(dān)保。此外，羅小美訴陳強(qiáng)、蔡鴻萍、林芳支付房屋占用費(fèi)糾紛一案，民事判決生效后，羅小美并未繼續(xù)尋求法律途徑以實(shí)現(xiàn)其訴求，對(duì)如此可觀的房產(chǎn)價(jià)值及其收益態(tài)度淡然，與通常意義上的實(shí)際權(quán)利人表現(xiàn)迥異且未能做出合理解釋。
基于以上分析，本案雙方當(dāng)事人之間雖無(wú)書(shū)面協(xié)議，但客觀上存在借名買(mǎi)房的約定，且該約定不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，故本院依法確認(rèn)陳強(qiáng)、林芳對(duì)案涉房屋實(shí)際享有權(quán)益。
蔡思斌律師評(píng)析：
借名買(mǎi)房，實(shí)際購(gòu)房人實(shí)質(zhì)上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避敗訴風(fēng)險(xiǎn)的手段可以采取借名人與被借名人事先簽訂合同的方式，將雙方的真實(shí)意思以白紙黑字的形式確定下來(lái)，或是以錄音錄像的形式確定借名買(mǎi)房的事實(shí)，抑或是尋找兩個(gè)無(wú)利害關(guān)系的人作為證人知悉雙方的合意，生訟時(shí)可出庭作證。
被借名人已登記在房屋權(quán)屬證書(shū)之上，借名人主張其為房屋真實(shí)權(quán)利人，除了通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)更正登記，還可以向人民法院提起確認(rèn)之訴。確認(rèn)之訴提起后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作為書(shū)證存在，但其只是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，此種權(quán)利推定力與實(shí)體權(quán)利歸屬并不直接相關(guān)，法院會(huì)根據(jù)當(dāng)事人提交證據(jù)并結(jié)合案件具體情況明晰真實(shí)權(quán)利人，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)益歸屬。
案例索引：三明市中級(jí)人民法院（2019）閩04民終1922號(hào)
以上當(dāng)事人為化名。
蔡思斌
2020年3月27日
