福州房產(chǎn)律師解答：鄰居裝修時破壞剪力墻，業(yè)主能否以結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題拒絕接收并退房？

問：今年6月購買了本地一小區(qū)的現(xiàn)房，現(xiàn)在交房時間未到，卻發(fā)現(xiàn)有已入住的鄰居在裝修時敲除了部分的剪力墻。那么我在開發(fā)商通知交房時，如果相應(yīng)鄰居未按有資質(zhì)的設(shè)計院出具的加固修復(fù)方案實施完畢，我是否可以以“結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題”為由拒絕接受開發(fā)商要交付給我的房屋，并主張違約直至退房？

 

福州房產(chǎn)律師蔡思斌解答：

一、剪力墻的概念

??? 根據(jù)百度百科的解釋，剪力墻(shear wall)又稱抗風(fēng)墻、抗震墻或結(jié)構(gòu)墻。房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體，防止結(jié)構(gòu)剪切（受剪）破壞。又稱抗震墻，一般用鋼筋混凝土做成。

??? 由此可見，這表明剪力墻是不能隨便敲掉的，否則會引起結(jié)構(gòu)承載力不足，進(jìn)而影響到結(jié)構(gòu)的使用安全。

二、法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定

?（一）現(xiàn)行法律關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的規(guī)定。

??? 1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”

3、《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作出基本相同的規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第一條也規(guī)定，為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。由此可見，此條例是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為進(jìn)行的監(jiān)督和管理。

（二）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的三種情況

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：

一是，房屋未經(jīng)驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

二是，房屋驗收時發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

三是，房屋經(jīng)竣工驗收合格交付使用后，經(jīng)核驗發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。

前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。因此，鄰居裝修拆除部份剪力墻的行為不能認(rèn)定為涉案擬交付房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。

（三）無法要求退房

綜合以上規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是對其本身的開發(fā)經(jīng)營行為造成的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”承擔(dān)賠償責(zé)任，而由于使用的原因，如其他的業(yè)主裝飾裝修行為并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，并不在此列。本案中的買受人無法要求退房，但可以向開發(fā)商提出該業(yè)主破壞剪力墻的行為，令其整改，也可以向相關(guān)城建部門投訴該業(yè)主的行對因業(yè)主裝飾裝修行為造成的房屋質(zhì)量問題，還可以根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，向有關(guān)部門進(jìn)行檢舉、控告和投訴，也可以向侵權(quán)責(zé)任人提出民事賠償?shù)恼埱蟆?/u>

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 福州房產(chǎn)律師蔡思斌

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2016年10月19日