[fusion_text]改判要點(diǎn)：二手房屋買賣雙方未通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行，無法確認(rèn)交易款項(xiàng)真實(shí)性。房屋僅辦理預(yù)登記，不具有交易條件，買受人有過錯(cuò)，故其不能排除人民法院對該不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。?

案情簡介：

2013年，蔣涵和A公司簽訂《商品房買賣合同》，購買訴爭房屋。該房產(chǎn)于2013年辦理預(yù)告登記，權(quán)利人為蔣涵。2015年7月2日，蔣涵和李軍簽訂《二手房買賣合同》，約定蔣涵應(yīng)為李軍辦理本合同項(xiàng)下的房產(chǎn)過戶手續(xù)。后在民生銀行與蔣涵借款合同糾紛強(qiáng)制執(zhí)行一案中，法院對預(yù)告登記為蔣涵名下的涉案房產(chǎn)進(jìn)行查封。

一審鼓樓區(qū)法院觀點(diǎn)：

案涉房屋被首次查封時(shí)，尚未進(jìn)行任何權(quán)屬登記，并非李軍的自身原因造成。故一審法院對于李軍主張不得執(zhí)行涉案房產(chǎn)并解除查封的訴請，予以支持。關(guān)于涉案房產(chǎn)的確權(quán)問題，因該涉案房產(chǎn)尚未辦理房屋所有權(quán)證，涉案房產(chǎn)尚未過戶至李軍名下，故不能認(rèn)定涉案房產(chǎn)李軍所有。

二審法院另查明，李軍持有的《二手房買賣合同》載明交房后，蔣涵的按揭貸款由李軍償還。李軍的轉(zhuǎn)賬憑證顯示，合同簽訂后其共轉(zhuǎn)賬67萬元至蔣涵辦理按揭貸款的指定賬戶。

二審福州中院觀點(diǎn)：

二審法院注意到，李軍主張的案涉房產(chǎn)交易，系二人私下交易，而非通過正規(guī)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。李軍向蔣涵支付的67萬元款項(xiàng)，僅能證明雙方存在經(jīng)濟(jì)來往，并不足以證明該款項(xiàng)系用于購買案涉房產(chǎn)。且李軍明知案涉房產(chǎn)屬預(yù)登記，尚不具備交易條件，其自身具有一定過錯(cuò)。故對于其主張不得執(zhí)行涉案房產(chǎn)并解除查封的訴請不予支持。

評析：

本案改判要點(diǎn)在于房屋買賣雙方系私下交易，其《房屋買賣合同》并未經(jīng)過公證或房產(chǎn)中介的介入，且案涉房產(chǎn)不具備交易條件，無法判斷交易真實(shí)性，且買受方具有過錯(cuò)。二審法院從李軍購買房屋時(shí)已知曉案涉房屋未辦理過戶登記入手，其明知案涉房產(chǎn)屬預(yù)登記，尚不具備交易條件，但仍進(jìn)行二手房買賣的，自身就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此本案二審改判要點(diǎn)合理有據(jù)，極大程度上保證了本案第三人即民生銀行的利益。

以此案為警示，房屋買賣雙方購買未辦證商品房應(yīng)充分警惕。簽訂《二手房買賣合同》時(shí)最好經(jīng)正規(guī)房地產(chǎn)中介，以便法院后續(xù)認(rèn)可真實(shí)性。在可具備辦證條件時(shí)應(yīng)盡早辦理，避免交易房產(chǎn)因出賣人債務(wù)問題而被法院凍結(jié)。

案例索引：(2019)閩01民終726號，以上涉及人名均為化名。[/fusion_text]