改判要點：開發(fā)商與施工方之間存在以房屋銷售款抵償工程款項的，房屋買受人于開發(fā)商催告后仍未向施工方或開發(fā)商支付款項的，構(gòu)成違約，開發(fā)商有權(quán)解除合同

案情簡介：

2015年，A公司與蔡小璐簽訂一份《商品房買賣合同》約定違約責(zé)任：未按時付清首付款的，A公司有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)，并主張購房總價10%的違約金。A公司原計劃將訴爭房產(chǎn)給施工方作為工程抵款房，但因沒有購房人向其交納購買工程抵款房的首付款，故施工方就該房不存在“以房抵工程款”的行為。后因蔡小璐逾期支付首付款及逾期提交貸款材料，雙方訴至法院。

一審鼓樓區(qū)法院觀點：

一審認(rèn)為訴爭房產(chǎn)屬A公司用于抵扣項目工程款的房產(chǎn)。且A公司已為蔡小璐辦理了訴爭房產(chǎn)的預(yù)告登記，按照房屋買賣操作流程和常理，應(yīng)認(rèn)為此時A公司已收取了蔡小璐的首付款。在此情況下，A公司與施工班組以房抵款之間結(jié)算存在爭議，不認(rèn)可有關(guān)首付款的支付情況，此種情形非購房人所能預(yù)測和防范的，對此蔡小璐并無過錯。

二審福州中院觀點：

蔡小璐在一審程序中自認(rèn)其于收到催款通知后再未向施工方付首付款，卻未向施工方或A公司進(jìn)行溝通，亦未將剩余首付款支付給A公司，其未按案涉合同約定時間支付購房款的行為導(dǎo)致A公司通過出售商品房獲取購房款的合同目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成違約，A公司享有合同解除權(quán)。考慮到蔡小璐確實不存在違約之故意，A公司在本案中亦存在過錯，在解除合同的同時要求蔡小璐支付違約金顯失公平，故不支持A公司支付違約金的相關(guān)訴請。

福州律師蔡思斌評析：

近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不力甚至資金鏈斷裂的情況，直接影響到后續(xù)工程款的支付，以房抵款的現(xiàn)象愈加常見。本案中，案涉房產(chǎn)的性質(zhì)為一審二審的改判要點所在。一審法院認(rèn)為開發(fā)商與施工方就訴爭房產(chǎn)以“工程抵款房”的性質(zhì)進(jìn)行界定，并以此為由結(jié)合訴爭房屋買受人轉(zhuǎn)款給施工方款項代收人，推定其首付款已支付、豁免其付款義務(wù)。而二審根據(jù)其查明的事實以及對施工方單位的詢問確認(rèn)開發(fā)商與施工方并未對訟爭房屋最后未實際履行進(jìn)行說明。開發(fā)商與施工方的關(guān)系實際為“以房屋銷售款抵償工程款”的關(guān)系，訴爭房屋實質(zhì)上仍為正常的商品房，而本案中開發(fā)商未將訟爭房屋過戶至施工方名下，而是由開發(fā)商與買受人正常簽訂房屋買賣合同，通過買受人將購房款支付至施工方以償還工程款項。不論抵償行為是否成立，買受人均負(fù)有向開發(fā)商或施工方支付購房款義務(wù)。

由于以房抵工程款在法律層面存在較多不確定性風(fēng)險，開發(fā)商更需要在實務(wù)層面審慎操作，盡可能地避免風(fēng)險。具體應(yīng)體現(xiàn)在開發(fā)商與施工方重視規(guī)范簽訂以房抵款協(xié)議，如明確“以房抵款”的具體房屋、房屋價格以及支付房屋后的差價處理、房屋交付期限、工程款優(yōu)先權(quán)是否有效、及時辦理預(yù)告登記及轉(zhuǎn)移手續(xù)等，避免出現(xiàn)因買受人、開發(fā)商、施工方因款項交付不當(dāng)而引發(fā)糾紛。

案例索引：(2018)閩01民終10562號，以上涉及人名均為化名。