改判要點(diǎn)：2013年2月17日，上訴人取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，此時(shí)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《福建省城市房屋拆遷管理辦法》均已廢止，不作為審理案件的依據(jù)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格作為貨幣補(bǔ)償金額的依據(jù)。故二審法院依據(jù)上訴人的申請(qǐng)，委托評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并無(wú)不妥。上訴人取得產(chǎn)權(quán)證次日，即可行使權(quán)利，故評(píng)估基準(zhǔn)日定為2013年2月18日。

案情簡(jiǎn)介：

1996年12月11日，以大黑公司為甲方，小白公司為乙方，雙方簽訂一份《拆遷安置協(xié)議書(shū)》，約定：……一層臨祥坂支路緊靠工業(yè)路店面600平方米、二層600平方米，三層600平方米，四層400平方米。

2002年2月，大黑公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的祥坂小區(qū)4號(hào)樓的安置房交付給小白公司。

2013年1月15日祥坂小區(qū)安置房4#樓1層01-04店面產(chǎn)權(quán)登記至小白公司名下。

小白公司于2013年2月17日領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，發(fā)現(xiàn)一層店面產(chǎn)權(quán)證登記的面積為549.99平方米，比《拆遷安置協(xié)議書(shū)》約定的安置面積少了50.01平方米，遂起訴至法院，要求大黑公司就地或就近補(bǔ)足拆遷安置房面積50.01平方米。法院審理后，以大黑公司客觀上已不能履行為由駁回小白公司的訴訟請(qǐng)求。小白公司不服，中院駁回上訴。小白公司又向高院申訴，高院駁回再審申請(qǐng)。

2018年6月1日，小白公司自行委托評(píng)估公司就祥坂小區(qū)安置房4#樓1層01-04店面的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估公司《價(jià)格評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》，經(jīng)評(píng)估前述店面的市場(chǎng)價(jià)值為每平方米28190元。

小白公司向一審法院起訴請(qǐng)求：判令大黑公司賠償小白公司因臺(tái)江區(qū)工業(yè)路323號(hào)單位產(chǎn)權(quán)房屋拆遷補(bǔ)償安置面積不足造成的損失1409781.90元。

一審臺(tái)江法院觀點(diǎn)：

大黑公司與小白公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》合法有效。根據(jù)上述協(xié)議的約定，大黑公司應(yīng)當(dāng)向小白公司安置的一層臨祥坂支路緊靠工業(yè)路的店面為600㎡。而大黑公司實(shí)際安置給小白公司的一層店面面積為549.99㎡，與上述《房屋拆遷安置協(xié)議書(shū)》的約定少了50.01㎡，故大黑公司應(yīng)給予小白公司面積差補(bǔ)償。由于當(dāng)時(shí)簽訂的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》未對(duì)安置面積多或少作如何補(bǔ)償?shù)木唧w約定，現(xiàn)小白公司要求以其委托評(píng)估公司于2018年6月25日作出的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償，缺乏合同依據(jù)，而合同所涉的房屋亦屬國(guó)有房屋拆遷安置性質(zhì)，且上述拆遷發(fā)生于1996年，安置房于2002年即已交付，并于2013年2月領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，故小白公司要求按現(xiàn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值予以補(bǔ)償亦不合理。本案屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛，可適用當(dāng)時(shí)的拆遷法規(guī)進(jìn)行結(jié)算。根據(jù)1991年6月1日生效的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條及1993年6月4日生效的《福建省城市房屋拆遷管理辦法》第22條、37條規(guī)定，拆遷國(guó)有企業(yè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)性用房，按原房建筑面積和用途安置，歸還產(chǎn)權(quán)，不計(jì)差價(jià)。因建筑結(jié)構(gòu)原因，超過(guò)原房建筑面積部分按建筑安裝造價(jià)結(jié)算，不足原房面積部分，按重置價(jià)結(jié)算。根據(jù)雙方簽訂的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》約定，大黑公司實(shí)際安置給小白公司的一層店面面積比合同約定少了50.01㎡，根據(jù)拆遷當(dāng)時(shí)有效的《福州市城市房屋拆遷補(bǔ)償和安置房計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明》磚木一等每平方米重置單價(jià)為219元/㎡，即大黑公司對(duì)不足部分需補(bǔ)償給小白公司10952.19元（219元/㎡×50.01㎡）。

綜上，判決如下：大黑公司應(yīng)補(bǔ)償給小白公司房屋拆遷補(bǔ)償安置面積不足造成的損失10952.19元。

評(píng)估公司對(duì)祥坂小區(qū)安置房4#樓1層01-04店面，評(píng)估結(jié)果：2013年2月18日建筑面積市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估為每平方米15461元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

根據(jù)《拆遷安置協(xié)議書(shū)》的約定，被上訴人應(yīng)當(dāng)給上訴人安置一層店面600平方米，現(xiàn)被上訴人僅安置549.99平方米，比約定的安置面積少了50.01平方米，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。上訴人曾通過(guò)訴訟要求被上訴人繼續(xù)履行合同就地或就近補(bǔ)足拆遷安置房面積，法院以客觀上已不能履行為由駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求，那么上訴人只能要求被上訴人以貨幣方式補(bǔ)足安置面積。2013年2月17日，上訴人取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，此時(shí)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《福建省城市房屋拆遷管理辦法》均已廢止，不作為審理案件的依據(jù)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格作為貨幣補(bǔ)償金額的依據(jù)。故二審法院依據(jù)上訴人的申請(qǐng)，委托評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并無(wú)不妥。上訴人取得產(chǎn)權(quán)證次日，即可行使權(quán)利，故評(píng)估基準(zhǔn)日定為2013年2月18日。根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)，被上訴人應(yīng)當(dāng)支付上訴人773204.61元（15461元×50.01平方米）。

綜上，改判：大黑公司應(yīng)支付給小白公司房屋拆遷補(bǔ)償安置面積不足造成的損失773204.61元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一二審相差70多萬(wàn)的補(bǔ)償款，差別在于適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同。同是50㎡的面積差額補(bǔ)償金額，一審以拆遷當(dāng)時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，顯失公平。二審折中審判認(rèn)定以辦證時(shí)的法規(guī)政策來(lái)認(rèn)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方能平衡雙方權(quán)益。誠(chéng)然，因房?jī)r(jià)近年來(lái)的迅猛漲勢(shì)，幾年時(shí)間便已然今非昔比，二審如此判決則顯公平。

案例索引：福州市中級(jí)人民法院(2019) 閩01民終4090號(hào)，以上涉及人名均為化名。