2021年9月6日福州市不動產登記中心發布了一則通知“接稅務部門通知，從2021.9.6開始(以受理時間為準),拆遷安置房的購房認定時間以房屋產權證注明的權利來源時間或契稅的完稅時間為準，取消原來以拆遷安置協議簽訂時間作為購房認定時間的做法。以上事項涉及拆遷安置房二手交易的相關稅費核算?！?/span>

在新政策出臺以前，福州地區拆遷安置房計稅時間按照拆遷協議簽訂時間計算，而大部分安置房交房時間都會遠超增值稅兩年免征期限，因此購房者購買安置房通常無需繳納增值稅。

而如按照新政策，如出證時間不滿兩年，買方就需繳納5.6%的增值稅，以總價為150萬房子為例，若按照成交價9成計算評估價，即需多繳納增值稅：150*0.9*5.6%=7.56萬元。房屋買賣市場交易慣例是稅費由買方負擔。不少拆遷安置房買賣合同都是簽訂在產權證辦理前。對于因為新政需要額外繳納的稅費，買方在簽訂合同時即是無法預料的，繼續按照合同約定要求買方承擔全部稅費顯然對其明顯不公平。那在此情形下，買方能否要求解除合同？

對于這一問題，司法實踐中暫時沒有與福州地區情況完全相似情形。但可參照買賣合同簽訂后，國家稅收政策將“增值稅征免年限由2年調整為5年”的情況進行判斷。

一、僅因稅費政策調整，并不動搖合同根本，不構成情勢變更，買方要求解除合同無法得到法院支持

四川省成都市雙流區人民法院 (2021)川0116民初1497號民事判決，法院認為：最后，雙方在案涉的定金協議中已約定由張思璇負擔增值稅，該意思表示真實有效，張思璇購買案涉房屋后，本應按照該約定并根據相應的稅收規定承擔該項稅費。但該定金協議簽訂后，成都市人民政府辦公廳出臺《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，將個人住房轉讓增值稅的征免年限由2年調整為5年。該政策的出臺確系買賣雙方無法預見，屬不可抗力，也會直接導致張思璇承擔的稅費金額增加，但雙方所簽的房屋買賣定金協議賴以存在的基礎為雙方買賣房屋的意思表示，而非該政策。該政策并未對雙方的交易價格產生影響，更不會在該房屋買賣合同履行的結果上出現出賣人獲取暴利、買受人利益嚴重受損以致雙方利益嚴重失衡，或不能實現房屋買賣合同目的的情形。故張思璇主張的情勢變更原則，在本案中缺乏適用的前提和基礎，其解除合同的該項理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。

上海市松江區人民法院 (2021)滬0117民初4278號民事判決，法院認為：本案爭議焦點：房地產新政引起增值稅負擔發生變化是否屬于情勢變更？買受人因合同簽訂后的新增事由增加的部分稅費和出賣人協商不一致而主張解除合同的，是否構成違約？

其一，新政對于本案的影響在于增值稅的負擔增加，因為房屋買賣合同約定稅費全部由買受人負擔，買受人負擔的增值稅額外增加，對此，一般應先行協商解決，協商不一致的，雙方可以就該筆稅費尋求司法救濟，但該筆稅費仍屬于合同履行費用，并不因此動搖合同根本，不宜認定為情勢變更；

其二，合同約定買受人承擔雙方全部交易稅費，依法案涉增值稅本應是出讓方負擔的稅費，但按照稅費均有買受人承擔的約定以及一般交易出讓人都是“凈到手”價的習慣，一般而言買受人將面臨額外負擔，但是系爭稅費在簽約時雙方都不清楚或者尚不存在這筆稅費，對此雙方應協商確定，買受人可以考慮擱置爭議繼續履行合同，對于目前出現情況合同沒有約定解除權，也不屬于法定解除權情形，原告現主張解除合同，被告同意解除，合同可以予以解除，但原告應當承擔相應的違約責任。

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二、雙方無法對新增稅費的負擔方式達成一致，合同已無法繼續履行，合同應予以解除

上海市浦東新區人民法院 (2021)滬0115民初24496號民事判決，法院認為：雙方均確認案涉房屋買賣合同約定的房屋總價580萬元中包含賣家增值稅及個稅及買家契稅，該種約定系基于雙方對系爭房屋屬滿2年不滿5年的非普通住宅的認知之上，具體而言，基于簽約時的稅收政策，雙方均知悉系爭房屋交易時應按差額(核定價-購入價)征收增值稅。雙方簽約之后至約定的網簽日期之前，本市出臺房產交易新政，新政規定全額征收增值稅，確使系爭房屋交易產生增值稅差額。此種情況下，被告作為出賣方出于與對方分擔新增稅費的目的，提出重新確定交易價格，符合常理，雙方應依據誠實信用原則就重新調整交易價格進行協商。雙方直至本案訴訟仍未能協商一致，故案涉房屋買賣合同現已無法繼續履行。被告在本案訴訟前已明確表示不再繼續履行合同，而原告訴請解除合同，故案涉房屋買賣合同因雙方合意而于2021年5月11日解除，本院予以確認。

成都高新技術產業開發區人民法院（2021）川0191民初852號民事判決，法院認為：根據一般人對于合同條文理解的程度，以及在簽訂合同當下對于稅費政策發展變化的預判程度，該筆增加的稅費對于雙方均是難以預見的。新政策發布后，該合同增加的履行成本對于合同的訂立、合同的價格及履行均有重大影響，應遵循社會主義核心價值觀的要求，本著誠信互讓的原則進行協商，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險，從而維護交易的公平和公正。

本案中張昌欲與劉瑋協議共同分擔新增增值稅，劉瑋未同意該方案，亦未按合同約定向張昌支付購房款，雙方未能繼續履行合同，其根本原因是雙方未能對新增稅費的承擔達成一致意見導致，非因雙方主觀上的惡意或怠于履行義務，屬于不可歸責于雙方的原因，基于公平原則，互不承擔違約責任。張昌應向劉瑋返還購房定金100000元。

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綜上，對于稅收政策變化導致的購房成本增加，買賣雙方最好的方式是協商解決，未經協商直接提起訴訟要求解除合同通常不會得到法院支持。但如雙方確實無法協商解決，法院亦會支持要求解除合同的訴請。且由于合同無法履行是屬于不可歸責于雙方的原因，雙方均無需承擔違約責任。

蔡思斌

2021年11月3日