改判要點：因《中華人民共和國民法總則》于2017年10月1日才實施，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“民法總則施行前，民法通則規(guī)定的二年或者一年訴訟時效期間已經屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規(guī)定的，人民法院不予支持?！?015年10月1日前的物業(yè)費，至2017年10月1日，訴訟時效期間已經屆滿。本案訴訟時效應從2015年10月1日起算。

案情簡介：

2005年10月17日，小白公司與邵江簽訂《業(yè)主公約》，約定小白公司為凱旋花園提供物業(yè)服務事宜。

邵江2014年5月1日前每月應交物業(yè)費232.47元，2014年5月1日后每月應交物業(yè)費263.46元?，F(xiàn)邵江2013年1月至2018年10月期間未繳納物業(yè)管理費。2018年4月2日小白公司向邵江寄送《律師函》向邵江催繳物業(yè)費、水電公攤和自用水費，2018年4月3日該郵件被拒收退回。

小白公司向一審法院起訴請求：判決邵江向小白公司支付欠繳的物業(yè)費17701元、公攤水費480.3元、公攤電費2132.7元、自用水費4106.2元（共計人民幣24420.2元）及逾期付款產生的滯納金。

一審鼓樓法院觀點：

小白公司與邵江簽訂《業(yè)主公約》合法、有效。邵江在享受小白公司物業(yè)管理服務的同時未按約交納物業(yè)管理費已構成違約，應承擔違約責任。關于訴訟時效問題；根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條的規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。2018年4月2日小白公司向邵江寄送《律師函》主張權利，故小白公司主張的2015年4月之前的物業(yè)費已超過訴訟時效，一審法院不予支持。邵江應向小白公司交納2015年4月起至2018年10月的物業(yè)費。判決：邵江向小白公司支付自2015年4月起至2018年10月止欠繳的物業(yè)服務費11329元及滯納金。

二審福州中院觀點：

小白公司認為其關于物業(yè)費的主張沒有超過訴訟時效，因為小白公司于2018年4月2日通知對方繳費，對方不繳費，小白公司才知道自己的權利受到侵害，其已于2019年2月起訴，并沒有超過三年的訴訟時效。邵江認為應從小白公司起訴之日倒推三年計算訴訟時效。本院認為，根據(jù)《福建省物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條規(guī)定：“物業(yè)服務費從物業(yè)交付買受人之日起按月收取，業(yè)主自愿預繳的除外”，邵江自2013年1月起一直未繳納物業(yè)管理費，小白公司應當知道自己的權利受到侵害，而怠于行使權利，應承擔相應的法律后果。現(xiàn)小白公司僅能提供證據(jù)證明其于2018年4月2日作出律師函對物業(yè)費等進行了催討，4月3日EMS投遞時，投遞員備注“被拒收”，應視為2018年4月3日邵江才收到繳費通知。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”因《中華人民共和國民法總則》于2017年10月1日才實施，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“民法總則施行前，民法通則規(guī)定的二年或者一年訴訟時效期間已經屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規(guī)定的，人民法院不予支持?！本捅景付?，2015年10月1日前的物業(yè)費，至2017年10月1日，訴訟時效期間已經屆滿，不能適用《中華人民共和國民法總則》三年的訴訟時效期限的規(guī)定。本案訴訟時效應從2015年10月1日起算。

綜上，改判：邵江向小白公司支付自2015年10月起至2018年10月止欠繳的物業(yè)服務費9484.56元及滯納金。

福州律師蔡思斌評析：

本案2018年4月3日業(yè)主收到物業(yè)公司的繳費通知，一審認為適用3年訴訟時效期間，業(yè)主需交2015年4月起至2018年10月止欠繳的物業(yè)服務費；二審認為2017年10月1日前的物業(yè)費適用2年訴訟時效，故2015年4月至9月的物業(yè)費已經過訴訟時效，業(yè)主無需交納。

案例索引：福州市中級人民法院(2019)閩01民終5648號，以上涉及人名均為化名。