來源:廣州市中級人民法院阿輝與阿冰是一對夫妻，并有一名叫樂樂的女兒。2013年3月9日，妻子阿冰與陳某簽訂《房屋買賣合同》，將一套一百多平米的房屋賣給陳某。涉案房產(chǎn)登記在阿冰個人名下，且共有人一欄為空白。

合同第二條載明：賣方持有該物業(yè)之權(quán)屬證明，賣方對該物業(yè)享有完整處分權(quán)。并備注買賣雙方同意將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)名到陳某兒子小陳名下。阿冰出具《收款收據(jù)》，載明已收齊全額購房款人民幣55萬元，收款賬號戶名為阿冰的女兒樂樂。

小陳支付中介費給中介公司。后阿冰與小陳就涉案房屋簽訂《廣州市存量房買賣合同》。

合同顯示，房屋共有情況為無，并載明該房地產(chǎn)按整套出售并計價，總金額人民幣35萬元整等。

該涉案房產(chǎn)最終成交價為人民幣55萬元。國土資源和房屋管理部門就涉案房屋出具《粵房地權(quán)證》，載明房地產(chǎn)權(quán)屬人為小陳。

 

2013年7月19日，丈夫阿輝向法院起訴請求與妻子阿冰離婚。法院判決駁回離婚訴訟請求。該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。后阿輝提起本案訴訟，請求判令阿冰與小陳擅自處置該涉案房產(chǎn)的行為無效。

爭議焦點

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)時，買受人善意取得的認(rèn)定。? ? ? ?

裁判結(jié)果

一審法院判決，??阿冰與陳某簽訂的《房屋買賣合同》買賣房產(chǎn)的行為無效；??阿冰與小陳簽訂的《廣州市存量房買賣合同》買賣房產(chǎn)的行為無效。陳某和小陳不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。

廣州中院二審判決，駁回上訴，維持原判。

廣州中院再審判決撤銷一、二審判決，并駁回阿輝的訴訟請求。

法官說法

原生效判決認(rèn)為：

涉案房屋為阿輝與阿冰在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買，屬于夫妻共同財產(chǎn)。阿冰單獨出售涉案房屋的行為屬于無權(quán)處分的行為。本案爭議焦點在于陳某、兒子小陳購買涉案房屋是否屬于善意取得。

首先，中介公司及陳某即小陳母親在查看涉案房屋時，已經(jīng)知曉阿冰的女兒樂樂在涉案房屋居住，小陳在轉(zhuǎn)讓款的時候也是支付給樂樂的，小陳、陳某應(yīng)該知道阿冰已經(jīng)結(jié)婚，涉案房屋存在是夫妻共同財產(chǎn)的可能性，而且陳某看房是在中介公司帶領(lǐng)下，更應(yīng)進(jìn)一步核實產(chǎn)權(quán)情況，但是其并未就涉案房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)及阿冰的配偶阿輝是否同意出售涉案房屋作進(jìn)一步詢問，故原審法院認(rèn)定小陳及陳某并未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)正確。

其次，陳某與阿冰簽訂的《房屋買賣合同》約定“賣方交付該物業(yè)于買方使用日期為賣方收齊樓款當(dāng)天”，但從陳某及中介公司的陳述可知，支付轉(zhuǎn)讓款的時候阿冰提出以租賃的形式租用涉案房屋半年，上述房屋并未依照原合同約定進(jìn)行交付，不符合一般交易習(xí)慣，而且與一審中陳某陳述其購房是為了小陳居住也不相符。結(jié)合前述理由，足以認(rèn)定陳某、小陳購買涉案房屋并不屬于善意取得，故陳某、小陳主張其符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條中“善意取得”的條件不成立，故認(rèn)定阿冰與陳某、小陳簽訂就涉案房屋簽訂合同買賣涉案房屋行為無效正確。

再審認(rèn)為：

本案的爭議焦點是：??小陳在受讓涉案房產(chǎn)時是否善意；??涉案房產(chǎn)的交易價格是否合理。首先，關(guān)于小陳在受讓涉案房產(chǎn)時是否善意的問題。判斷小陳主觀上是否善意的關(guān)鍵在于小陳在受讓涉案房產(chǎn)時應(yīng)盡到何種程度的注意義務(wù)，亦即小陳對涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實質(zhì)審查還是形式審查。由于《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，而根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》及其相關(guān)司法解釋的規(guī)定，一般情況下，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所取得的房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)，因此導(dǎo)致客觀上存在物權(quán)登記情形與實際共有情形不一致的情況。

根據(jù)上述規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記手續(xù)時僅需要詢問當(dāng)事人“申請登記房屋是否為共有房屋”并將其答復(fù)進(jìn)行歸檔保留，并未要求當(dāng)事人對其答復(fù)提供相關(guān)證據(jù)予以證實，也未規(guī)定需核查出賣人的婚姻狀況。

作為個體的買方在審查能力上無法與房屋登記機(jī)構(gòu)相比，其所應(yīng)承擔(dān)的審查義務(wù)也不應(yīng)高于房屋登記機(jī)構(gòu)。況且對買方苛以實質(zhì)審查義務(wù)將大大提高交易成本，延長交易時間，有違交易效率原則。因此小陳在受讓涉案房產(chǎn)時無需對涉案房屋的產(chǎn)權(quán)共有情況進(jìn)行實質(zhì)審查。

從本案情形來看，??涉案房產(chǎn)登記在阿冰個人名下，共有人一欄為空白，小陳基于物權(quán)登記公示公信原則對此產(chǎn)生信賴是合理的；??小陳與阿冰簽訂的《廣州市存量房買賣合同》中載明涉案房屋共有情況是無、賣方阿冰保證所提供權(quán)屬情況真實、對涉案房產(chǎn)享有完整產(chǎn)權(quán)；??阿冰在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)登記手續(xù)時對“申請登記的房地產(chǎn)是否存在共有”這一問題作出了否定的答復(fù)。由此可以判斷，小陳已經(jīng)履行其對涉案房屋產(chǎn)權(quán)共有情況形式審查的義務(wù)，小陳在受讓涉案房產(chǎn)時應(yīng)屬善意。

其次，關(guān)于涉案房產(chǎn)的交易價格是否合理的問題。涉案房屋的實際成交價格是55萬元，高于涉案房屋轉(zhuǎn)讓時稅務(wù)部門的計稅金額446158元。上述實際成交價與2013年7月5日小陳與工商銀行開發(fā)區(qū)支行簽訂的《個人借款/擔(dān)保合同》中涉案房產(chǎn)的評估價格674538元相比，差額低于20%。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條第二款“轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價”的規(guī)定，涉案房屋的實際成交價不屬于不合理低價。

由此可見，涉案房產(chǎn)受讓人小陳是善意的，交易價格也屬合理范圍，阿輝主張阿冰與小陳處置涉案房產(chǎn)的行為無效，缺乏依據(jù)。

 

我國夫妻法定財產(chǎn)制采用的是婚后所得共有制。根據(jù)我國婚姻法第十七條規(guī)定，除夫妻之間另有約定外，婚后所得財產(chǎn)為夫妻共同共有。由此可知，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除法律另有規(guī)定或夫妻另有約定，夫妻一方所得財產(chǎn)基于法律的規(guī)定自動轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn)，夫妻一方無須登記自動轉(zhuǎn)化為財產(chǎn)的共有人。

婚后所得財產(chǎn)共有制，有利于保護(hù)婚姻中經(jīng)濟(jì)處于弱勢一方的利益，符合我國傳統(tǒng)的婚姻家庭觀念，但未經(jīng)登記而直接享有財產(chǎn)共有權(quán)也造成了大量隱名共有人的出現(xiàn)。夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自將共有房屋出賣給他人，另一方提起訴訟請求人民法院認(rèn)定所訂立的買賣合同無效，而受讓人主張自己為善意、應(yīng)受善意取得制度的保護(hù),這是司法實踐中經(jīng)常遇到的情形。從民法體系來看，善意的評價應(yīng)該屬于主觀范疇，審理中，往往通過客觀發(fā)生的案件事實來予以衡量。那么不動產(chǎn)善意取得，善意認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何界定，作為買受人應(yīng)當(dāng)盡何種程度注意義務(wù)，即是本案討論的焦點問題。

本案中，我們認(rèn)為買受人為善意，主要從以下幾方面考慮：

1

?從不動產(chǎn)登記制度的角度來說

物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)以登記為權(quán)利公示方式。不動產(chǎn)登記以國家公權(quán)機(jī)關(guān)信譽(yù)為擔(dān)保，有較高的公信力，法律推定不動產(chǎn)的登記名義人為享有不動產(chǎn)權(quán)的真正權(quán)利人。那么，善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)首先應(yīng)當(dāng)是對于不動產(chǎn)登記簿上記載內(nèi)容的充分信賴。第三人與登記權(quán)利人進(jìn)行交易，有理由相信不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人享有處分該不動產(chǎn)權(quán)利，相應(yīng)的，法律也應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人對不動產(chǎn)登記的高度信任和充分信賴，把第三人對登記簿的信賴作為善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

2

?從買受人注意義務(wù)的角度來說

《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。”

根據(jù)上述規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記手續(xù)時僅需要詢問當(dāng)事人“申請登記房屋是否為共有房屋”并將其答復(fù)進(jìn)行歸檔保留，并未要求當(dāng)事人對其答復(fù)提供相關(guān)證據(jù)予以證實，也未規(guī)定需核查出賣人的婚姻狀況。作為個體的買方在審查能力上無法與房屋登記機(jī)構(gòu)相比，其所應(yīng)承擔(dān)的審查義務(wù)也不應(yīng)高于房屋登記機(jī)構(gòu)。

3

?在夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)案件中，法院實際上面臨的是隱名共有人權(quán)利與買受人權(quán)利保護(hù)的沖突與平衡的問題。

物權(quán)法第十九條明確規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記錯誤的，可以申請更正登記。但是由于隱名共有人權(quán)利意識的欠缺或者為了隱藏自己的財富、降低銀行貸款利率或購房稅費等個人特殊需求，不愿意在不動產(chǎn)登記簿上登記。隱名共有人的產(chǎn)生，有其自身怠于行使權(quán)利的原因。善意取得制度的目的和價值在于從動態(tài)角度平衡第三人和真正權(quán)利人之間的利益，確保交易安全、減少交易成本。與隱名共有人相比，如果無其他證據(jù)證明第三人在交易中存在故意或者重大過失，其權(quán)益應(yīng)得以保障。

當(dāng)然，司法實踐千變?nèi)f化，除以上幾點，判斷第三人是否為善意時，應(yīng)該充分考慮包括出賣人與買受人的關(guān)系、交易價格等在內(nèi)的全案因素，綜合評價。